解説コラムの新着一覧

［解説ニュース］

不動産の売買契約中に買主に相続があった場合の評価

〈解説〉

税理士法人タクトコンサルティング（髙木 駿／公認会計士・税理士）

［関連解説］

■介護施設等に入所後、相続が発生した場合の居住用財産の譲渡所得と相続税の取扱い

■介護施設で亡くなった場合の相続税の小規模宅地等の特例

１．相続税計算における評価上の問題点

土地や建物の売買契約締結後、その契約に係る引渡しが未了の状態で買主に相続が開始した場合、相続税の計算上、相続人が取得することとなる相続財産の種類が何であるのか（不動産か債権（不動産の引渡請求権）か）、さらにはその評価額はどのように算定するのかが問題になります。

相続税法あるいは財産評価基本通達では、土地や建物の売買契約締結後引渡前に買主に相続が発生した場合の取扱いについて特段の明文規定等はありません。

２．現行の実務の取扱い

現行の実務は、平成3年1月11日付国税庁資産税課情報第1号（以下「情報」という。）の取扱いに基づき、被相続人である買主に係る相続税の計算上、被相続人から取得した財産及び承継した債務の種類の判定、そしてその財産及び債務の評価を行っています。今回は「情報」の取扱いについて、設例を用いて解説します。

(1)原則的な取扱い

買主に相続が開始した場合に相続人が取得した財産は、売買契約に係る土地や建物の引渡請求権とし、その評価額は売買契約に基づく土地や建物の取得価額（売買代金）の金額となります。また、その一方で相続人が承継した債務は、相続開始時における残代金支払債務とし、その額は売買契約に基づき、被相続人たる買主が負担することとなっている売買代金や仲介手数料その他経費で、相続開始の時における未払相当額となります。

設例の場合のように、買主である被相続人が6,000万円で土地を購入する売買契約を締結し、手付金600万円を支払った後、引渡前に相続が発生した場合は、6,000万円の土地の引渡請求権を課税財産として計上する一方で、未払となっている残代金5,400万円を債務控除の対象とします。

(2)特例的な取扱い－その1

売買契約日から相続開始日までの期間が通常の売買の例に比較して長期間であるなど、上記(1)の取得価額の金額が相続開始日における土地や建物の引渡請求権の価額として適当でない場合には、別途個別に評価した価額によります。

(3)特例的な取扱い－その2

買主に相続が開始した場合において、上記(1)にかかわらず、売買契約により取得する土地や建物を相続財産とする申告をすることも認められます。なお、この場合における土地や建物の価額は、財産評価基本通達により評価した金額となります。

この特例的な取扱いにより、設例の場合には、取得する財産を「土地」として、その評価額を4,000万円として申告することも認められます。一般的には、土地については売買代金よりも路線価等で評価した相続税評価額の方が低くなるケースの方が多いため、特例的な取扱いの場合の方が相続税上は有利になることが多いと思われます。

ただし、「情報」の(注)4では、「当該特例的な取扱いによる課税処分が訴訟事件となり、その審理の段階で引渡し前の相続財産が「土地等」であるとして争われる場合には、相続財産が「土地等」であるとしてもその価額が当該売買価額で評価すべきである旨を主張する事例もあることに留意する。」との記載がありますので注意が必要です。

３．小規模宅地等の特例の適用の可否

「情報」においては、上記２．(3)のとおり、土地の売買契約締結中に買主の相続が発生した場合における買主の相続財産を「土地」として申告することも認められています。この場合にその土地につき、小規模宅地等の特例の適用が受けられるかどうかについて「情報」では特に言及していません。私見では、被相続人である買主は相続開始直前において土地を所有しているものとして取り扱われることになるため、その土地が小規模宅地等の特例の適用要件を充足した場合は特例を適用することが可能であると考えますが、相続開始直前における被相続人等の居住の用及び事業の用に供していたのかという判定等には慎重な判断が必要となります。

税理士法人タクトコンサルティング 「TACTニュース」（2020/04/20）より転載

［解説ニュース］

所得税の不動産所得に損失が生じた場合の損益通算の特例

〈解説〉

税理士法人タクトコンサルティング（山崎 信義／税理士）

［関連解説］

■最近の事例にみる「不動産所得で経費になるもの」

■不動産取得税の「相続による取得」を巡る最近のトラブル

１．不動産所得に係る損益通算の特例の概要

(1)損益通算とは

所得税の計算上、不動産所得、事業所得、譲渡所得又は山林所得の金額の計算上生じた損失の額のうち一定のものについて、一定の順序により総所得金額、退職所得金額または山林所得金額等を計算する際に給与所得など他の各種所得の金額から控除されます (所得税法69条)。

(2)不動産所得に係る損益通算の特例

不動産所得の金額の計算上生じた損失の金額がある場合に、その不動産所得の金額の計算上必要経費に算入した金額のうちに不動産所得を生ずべき業務の用に供する土地又は土地の上に存する権利（以下「土地等」）を取得するために要した負債の利子の額があるときは、(1)にかかわらず、その負債の利子に相当する部分の金額が生じなかったものとみなされ、他の各種所得の金額と損益通算できません(租税特別措置法(措法)41条の4）。

２．土地等を取得するために要した負債の利子の計算

(1)計算のあらまし

１(2)の対象となる「土地等を取得するために要した負債の利子の額に相当する部分の金額」は、次に掲げる区分に応じ、それぞれに掲げる金額とされます（措法施行令(措令)26条の6第1項）。

①その年分の不動産所得の金額の計算上必要経費に算入した、土地等を取得するために要した負債の利子の額が、その不動産所得の金額の計算上生じた損失の金額を超える場合
⇒その不動産所得の金額の計算上生じた損失の金額の全額

②その年分の不動産所得の金額の計算上必要経費に算入した、土地等を取得するために要した負債の利子の額が、その不動産所得の金額の計算上生じた損失の金額以下である場合
⇒その不動産所得の金額の計算上生じた損失の金額のうち、その不動産所得の金額の計算上必要経費に算入した、土地等を取得するために要した負債の利子の額に相当する部分の金額

(2)土地と建物を一括して借入金で取得した場合の借入金の利子の額の区分計算

一の契約により同一の者から土地等と建物を一括して借入金で取得した場合において、その借入金の額がこれらの資産ごとに区分されていないこと等により、土地等と建物の借入金の額を区分することが困難であるときは、これらの資産を取得するために要した借入金の額が、まず建物の取得の対価の額に充てられ、次に土地等の取得の対価の額に充てられたものとして、前述(1)の計算をすることができます（措令26条の6第2項）。

この場合における「土地等を取得するために要した借入金の利子の額に相当する部分の金額」は、次の算式により計算されます（措法通達41の4-3）。

(算式)
その年分の土地等を取得するために要した借入金の利子の額＝その年分の建物と土地等を取得するために要した借入金の利子の額×土地等を取得するために要した借入金の額÷建物と土地等を取得するために要した借入金の額

３．土地等を取得するために要した負債利子の計算例

土地と建物の別に借入金の額を区分することが困難な場合における、土地等を取得するために要した負債利子の額の計算例を示すと、次の通りとなります。

（設例）
・土地の取得価額　：4,000万円(a)
・建物の取得価額　：2,000万円(b)
・借入金の額　　　：4,800万円(c)
・借入金の利子の額： 192万円(d)

①土地の取得に要した借入金の額　4,800万円c－2,000万円b＝2,800万円e
②土地の取得に要した借入金の利子の額　192万円d×2,800万円e÷4,800万円c＝112万円
③損益通算の対象とならない借入金の利子の額
イ.不動産所得の金額の計算上生じた損失の金額が70万円の場合　⇒70万円＜112万円　　∴70万円
ロ.不動産所得の金額の計算上生じた損失の金額が200万円の場合　⇒200万円＞112万円　∴112万円

税理士法人タクトコンサルティング 「TACTニュース」（2020/04/13）より転載

［解説ニュース］

不動産取得税の「相続による取得」を巡る最近のトラブル

〈解説〉

税理士法人タクトコンサルティング（遠藤 純一）

［関連解説］

■共有物の分割で不動産取得税がかかるとき

■最近の事例にみる「不動産所得で経費になるもの」

1. はじめに

不動産取得税は、土地や家屋の「取得」に課税される都道府県税です（地法73の2①）。ただし、形式的に不動産の所有権を移転したものとされる所定の「取得」は非課税とされます（地法73の7）。このうち、相続（包括遺贈及び被相続人から相続人に対してなされた遺贈を含む。）により不動産を取得した場合も、形式的な所有権の移転等として非課税とされます（同法1号）。この相続により不動産を取得したとされる場合については、実務上、含みがあるようで、時々トラブルになることがあります。

今回は、遺言により複数の相続人のうちの一人が不動産を全部取得したことに対し、別の相続人が民法改正前の遺留分減殺請求をして不動産の持ち分を取得後、共有物の分割で相続財産である不動産を取得したことが、「相続による取得」に該当するかどうかが争点となった裁判例（東京地裁令和2年1月23日）を見ていくことにします。なお、同裁判のもう１つの争点である非課税となる「共有物の分割」に該当するかどうかについては紙面の都合上、割愛します。

2. 事案の概要

被相続人Aさんは長女に不動産を相続させる旨の自筆証書遺言を残して平成18年に死去しました。このため残る相続人Bさんら４人は、長女に対する遺留分減殺請求をしました。その結果、Bさんら4人は不動産につき10分の１ずつ取得することを得ました。その後平成27年になって、長女は、共有物となった不動産につき、共有物分割を求める裁判を起こしました。裁判所は、相続人Bさんが遺留分減殺請求で得た不動産（10分の1）について残りの持ち分である不動産持分10分の9を取得して単独所有とする代わりに、代償金を支払うとする内容の共有物分割の判決を下し、同年9月に確定しました。

これを受け、課税庁である東京都は平成30年に、相続人Bさんが不動産の持分10分の9を取得したものとして、200万円弱の不動産取得税を賦課したところ、Bさんが「この不動産の持ち分の取得は相続によるもので、共有物分割による取得は再度の遺産分割と考えるのが自然」と主張し、課税の取消しを求めて争いとなったものです。

3. 背景にある取扱い

民法改正前の遺留分減殺請求に基づき不動産を取得した場合の不動産取得税の取扱いは、東京都の場合、「遺留分権利者が一部の相続人に限定されていること及び遺産分割のやり直しによる取得を非課税と認めていること等の事情から、実質的には相続を原因とした取得と同様であるものと解し、非課税と認定して差し支えない」としています（「不動産取得税質疑応答集」の改正について（通知）平成28年4月1日）。

ここでいう遺産分割のやり直しによる取得については、相続人全員で遺産分割協議を合意解除し「改めて遺産分割協議を行った場合についても「相続による不動産の取得」に該当するものであり（最高裁昭和62年1月22日判決）、再度非課税の取扱いをして差し支えない」（同上）としています。この場合の登記は大方、錯誤により登記を抹消し、新たな相続登記が行われる形式になるとされます。Bさんの主張は、こうした取扱いを背景にしたものといえそうです。

4．裁判所の判断

裁判所は、特定の相続人に遺産全部を相続させる旨の遺言に基づく財産の相続について、単独で相続させる遺産分割の方法が指定されたものと解すべきで、「遺留分減殺請求権の行使により、承継の効力は遺留分を侵害する限度で失効し、相続人に承継された権利は遺留分を侵害する限度で当然に減殺請求をした遺留分権利者に帰属するが、遺産全部を特定の相続人に相続させる旨の遺言があった場合には、遺産は遺産分割の対象となることはない」と説示し、この場合に「遺留分権利者に帰属する権利は、遺産分割の対象となる遺産としての性質を有しないものと解すべき」としました。

あてはめでは、上記の事実関係に基づきBさんらの「遺留分減殺請求後の不動産は、いずれも遺産としての性質を有するものではなく、遺産分割の対象となるものではないから」、相続による取得には該当するということはできないと判断しています。

5．補足

なお、遺言に基づき不動産の登記が適法に行われた場合、あとで錯誤により抹消することはできないようです。となると、遺言により登記された場合には、遺産分割をやり直しするといった形式を整えることはできません。このケースで、民法改正後の遺留分侵害額請求により、相続不動産の一部を代物弁済という形で不動産を請求した相続人に渡すと、遺産分割のやり直しといった形はとれず、登記原因は代物弁済となって、不動産取得税の課税が及ぶということになりそうです。

税理士法人タクトコンサルティング 「TACTニュース」（2020/04/06）より転載

［解説ニュース］

非上場株式を後継者等（非居住者）に贈与した場合の留意点

〈解説〉

税理士法人タクトコンサルティング（川嶋 克彦／税理士）

［関連解説］

■事業承継税制を複数の後継者に適用する場合の留意点

■相続人が米国の連邦所得税上の居住者である場合の手続、報告義務等

1. 事業承継における国外転出（贈与）時課税

2015年7月より創設された「国外転出時課税」（所法60の2、60の3）ですが、事業承継の際に非上場株式を後継者等（非居住者）へ贈与した場合にも適用されます。事例を踏まえて、国外転出（贈与）時課税の概要と留意点を確認したいと思います。

2. 国外転出（贈与）時課税の基本的な考え方

以下の事例の通り、居住者（贈与者）が贈与時に所得税を課せられることに注意が必要です。居住者（贈与者）は贈与により譲渡対価を収受していないにも関わらず所得税（譲渡税）を課せられるため、納税原資に苦慮するケースが散見されます。

（事例）居住者Ａが後継者（非居住者）Ｂに時価100、取得費10、含み益90の株式を贈与した場合。

＜居住者Ａ（贈与者）＞ 従来、含み益90に対して、所得税等の課税なし。

＜後継者（非居住者）Ｂ（受贈者）＞ 従来、時価100に対して贈与税課税で課税終了でしたが、別途含み益90について、日本で課税されない「課税逃れ防止」の為、国外転出（贈与）時課税により、居住者Ａ（贈与者）が贈与時に時価で譲渡したものとみなして所得税（譲渡税）が課税されます。

3. 国外転出（贈与）時課税の概要

(1)対象者

以下のいずれにも該当する居住者（贈与者）。

①贈与時点に保有する対象資産の合計額（時価）が１億円以上であること。
②贈与の日前10年以内において国内に5年を超えて住所又は居所を有していること。

(2)対象資産

①有価証券等（株式（非上場含む）公社債、投資信託、匿名組合契約の出資の持分等）。
②未決済信用取引、未決済デリバティブ取引等。

(3)申告・納付

①贈与時の時価で対象資産の譲渡があったものとみなして対象資産の含み益に所得税が課税されます。
②申告・納付期限は贈与した年分の確定申告期限（贈与した年の翌年3月15日）となります。
③納税猶予制度があります（後述４参照）。

(4)課税取消事由

贈与の日から5年（納税猶予の適用を受け、猶予期限を10年に延長している場合には10年）以内に、（a）（贈与により対象資産を取得した）非居住者が帰国した場合、(b)非居住者が対象資産を居住者に贈与した場合、(c)非居住者の相続により、対象資産を取得した相続人全員が居住者となった場合。

4. 納税猶予の特例

(1)概要

①原則として、その所得税の額について納税が、贈与の日から5年間猶予されます。
②納税猶予期間の延長の届出をすることで、更に5年間納税猶予期間を延長することが可能です。

(2)納税猶予の適用を受けるための要件

①贈与税の確定申告期限までに、（a）確定申告書の提出（納税猶予を受ける旨の記載）、（b）納税猶予分の所得税及び利子税の額に相当する担保を提供する。
②贈与者は、納税猶予期間中において、各年3月15日までに継続届出書の提出が必要です。
③譲渡した場合等

納税猶予期間中に対象資産を譲渡する等一定の事由が生じた場合は、その事由が生じた対象資産に係る納税猶予額（利子税を含む）をその事由が生じた日から4カ月以内に納付しなければなりません。

5. 納税猶予における担保

非上場株式を後継者（非居住者）に贈与した場合、いわゆる「事業承継税制における贈与税の納税猶予制度」と違い、その非上場株式を担保提供するための要件が以下の通り厳格です。その為実務上贈与者が保有する上場株式等を担保提供するのが一般的です。その非上場株式の発行会社や保証人が保証する事も可能ですが各々要件が定められているため注意が必要です。

＜非上場株式の担保提供が認められる場合＞
国外転出（贈与）時課税に係る納税猶予の特例を受けるため、その課税を受けた非上場株式を担保提供する場合、次のいずれかに該当する必要があります。

①財産のほとんどが当該非上場株式であり、その非上場株式以外に納税猶予の担保として提供すべき適当な財産がないと認められること。
②その非上場株式以外にも財産があるが、その財産が他の債務の担保となっており、納税猶予の担保として提供することが適当でないと認められること。

また、その非上場株式を担保提供する際に、その非上場株式の発行会社が株券不発行会社である場合には、株券発行が必要などの細かい要件に注意が必要です。

税理士法人タクトコンサルティング 「TACTニュース」（2020/03/30）より転載