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［解説ニュース］

不動産を買った時の土地建物の価額按分が不合理と指摘された場合

〈解説〉

税理士法人タクトコンサルティング（遠藤 純一）

［関連解説］

■マンション建替え決議と、転入後売買の3000万円控除適用を巡る裁決事例

■借地人の原状回復義務の履行と土壌汚染土地の相続税評価に関する裁決事例

１.はじめに

土地建物の一括売買では、契約書において土地と建物の購入の対価を記載するのが通常でしょう。ただしその金額が不合理だと税務署から指摘されるケースが散見されます。また、契約までの交渉において土地建物一括での売買価額に合意はできたものの、土地建物のそれぞれの価額を契約書に明示していない場合があります。この場合は、当事者が合理的な方法で土地建物の価額を各々按分することが求められますが、それが合理的でないとして税務署の指摘を受けるケースも見られます。今回は、不動産取引でしばしば税務上の問題として浮上する「土地建物の価額按分」を巡る最近の所得税等に関する事例とその根底にある考え方に着目します。

２.土地建物の按分方法

土地建物の価額の按分方法が税務上の問題としてスポットを浴びるのは、所得税・法人税や消費税においてです。

というのも建物は減価償却資産だからです。建物の取得費を正しく算出しておかないと、きちんとした減価償却費の計算ができません。

一方、土地の譲渡は消費税が非課税でも、建物の譲渡は消費税がかかる資産の譲渡という一面もあります。すなわち消費税の税額計算においても建物の価額を算出することが必要になっているのです。

具体的な按分方法としては、①譲渡時における土地および建物のそれぞれの時価の比率による按分、②相続税評価額や固定資産税評価額を基にした按分、③土地、建物の原価（取得費、造成費、一般管理費・販売費、支払利子等を含む。）を基にした按分があります（国税庁ＨPタックスアンサー№6301）。

このうち最もよく利用されるのは、土地建物の固定資産税評価額の比で按分する方法です。固定資産税評価額は誰にでも入手しやすく、按分比を求めるのに簡便かつ信頼性もあるからです。

ところが最近では、売買において土地建物の価額按分が不明、あるいは不合理と認められる場合、税務署が土地建物の固定資産税の評価額比に基づく価額按分を基本としながら、より合理的な土地・建物の不動産鑑定評価額比がある場合には、それによりに按分し直して、所得税等の増額更正処分をするケースが明らかになってきました。

３.最近の事例から

不動産貸付等を行う個人事業主Aさんが、第三者から土地及び建物を繰り返し一括して購入し、契約書上自前の土地・建物の按分価額により不動産所得に係る減価償却費及び消費税等の仕入税額控除の計算について、税務署がノーを突き付けた事例です（国税不服審判所令和 6年11月14日裁決）。

税務署は売買契約書に記載された土地・建物の売買価額の配分が著しく不合理であるとして、これらの固定資産税評価額の価額比に基づいて建物の取得価額及び課税仕入れに係る支払対価の額を算定すべきであるなどとして、所得税等及び消費税等の更正処分等をしました。

これに対しAさんが、売買契約書に記載された建物の売買価額を基に取得価額等を算定すべきとして、税務署の更正処分等の取消を求めて、権利救済機関である国税不服審判所（以下、審判所という。）に審査請求したものです。

審判所の結論は、土地・建物それぞれの購入の対価が約定されているケース、約定されているかどうか明かとは言えないケースのいずれも、固定資産税評価額による価額按分に比して偏りがあり、納税者の価額按分が不合理であるといえるから、原則として、合理的な価額按分方法である固定資産税評価額による按分によるべきとしました。

ただし、法定耐用年数経過後においても現在に至るまで継続的に利用されている物件など個別事情を考慮した適正な鑑定評価（一部の物件について再調査請求時に提出）がなされたものについては、固定資産税評価による按分価額を支持せず、鑑定評価に基づく按分が合理的だとして、取得した物件のうち4件については鑑定評価による価額按分を認め、減価償却費及び仕入税額控除に係る更正処分のうち一部を取り消しました。

この裁決のポイントは、次のとおりです。

①売買契約書に記載等された土地建物の価額ついて、固定資産税評価額による価額按分に比して偏りがあり不合理な場合は、原則として、一般的な合理性のある固定資産税評価額による按分によること。

②固定資産税評価ではそぐわない物件について適正な不動産鑑定が行われている場合はその鑑定価額による按分価額によること。

税理士法人タクトコンサルティング 「TACTニュース」（2025/9/17）より転載

［解説ニュース］

使い勝手アップの相続時精算課税制度では、みなし贈与にご用心

〈解説〉

税理士法人タクトコンサルティング（遠藤 純一）

［関連解説］

■調整区域の約4千平米の宅地が地籍規模の大きな宅地として減価できないと判断された事例

■借地人の原状回復の履行と土壌汚染の相続評価に関する裁判事例

１.はじめに

相続時精算課税制度は、特定の親から子・祖父母から孫の間で選択できる贈与税の課税制度です。

この制度は①財産の贈与時には、贈与額2500万円までは特別控除により課税されず、それを超える金額の贈与には20%の税率で課税され、②その後、その贈与をした親や祖父母の相続開始時には、相続時精算課税で贈与を受けた財産を、相続又は遺贈により取得した財産に加算、その合計金額を基に計算した相続税額から既に支払った相続時精算課税に係る贈与税類を控除した金額を納付する（贈与税額が相続税額を上回る場合には還付を受ける）ことになります。
令和5年度税制改正では、110万円の基礎控除が創設され、以前に比べ令和6年1月1日以後の贈与では使い勝手がよくなりました。

国税庁の報道発表資料「令和6年分の所得税等、消費税及び贈与税の確定申告状況等について」によると、改正後の令和6年中の贈与について、相続時精算課税制度を適用して申告した人は約8万人、前年に比べ59.2%も増加しました。

しかし相続時精算課税制度には、注意すべき点もあります。たとえば、相続時精算課税制度の適用を始めた年以降、基礎控除を超える贈与は無申告でも相続財産に取り込まれる点です。特に対価を支払わないで、又は著しく低い価額の対価で利益を受けたとされる「みなし贈与」についても、相続財産に加算される点が要注意といえます。

２.みなし贈与が相続財産に加算された裁判例

たとえば最近の事例では、平成21年の親子間で行われた借地権設定に際し本来授受されるべき権利金相当を授受をせず、同年暮れに同親子間で現金贈与をして現金贈与のみ相続時精算課税制度で贈与税の申告していたケースで、後年、授受しなかった借地権の権利金相当額につき税務署から「みなし贈与」と認定され借地権を贈与した被相続人の相続財産になるとした事例があります（東京高裁令和7年6月26日判決）。

判決によると、問題になったのは、平成21年に被相続人とその子である相続人2人の間で結ばれた借地権設定契約です。相続人は被相続人の土地の上に建物を建てようと、平成21年7月に建築会社と建築工事請負契約を締結していました。借地権設定契約は同年中に結ばれたものでしたが、この土地がある地域では借地権設定に伴い権利金等の一時金の授受する取引慣行があったのに、相続人は、被相続人に権利金などの一時金を支払わなかったといいます。

平成21年の現金610万円の贈与については、翌年に相続時精算課税の選択をして贈与税の申告をしていましたが、借地権の経済的利益は申告しませんでした。

３.相続が開始した後に…

その後、令和の時代になって相続が開始。相続人は相続税の申告でも借地権相当額を相続財産に加算しませんでした。

ところが税務署は、一人当たり2400万円弱に上る「みなし贈与」に当たる借地権の経済的利益（借地権相当額）のほか、満期保険金や現金の申告漏れを把握し、修正申告を勧めてきました。

けれども相続人は申告漏れのあった満期保険金や現金を相続財産に加算して修正申告、借地権の経済的利益については加算しませんでした。申告漏れによる贈与税の追徴が10年以上もなったからです。しかし税務署は、借地権の経済的利益を”相続財産”に加算して追徴したため最終的に裁判に発展したのです。

４.裁判所の判断

一審の東京地裁はまず、借地権の経済的利益について「相続時精算課税選択届出書に係る財産の贈与を受けた平成21年中に、対価を支払うことなく本件借地権相当額の経済的利益を受けた」から、「当該経済的利益を贈与により取得したものとみなされる（相続税法9条）」と認定。そのため「借地権相当額は、特定贈与者（被相続人）からの贈与により取得した財産として相続時精算課税の適用を受けるものであって、原告らの贈与税の課税価格の計算の基礎に算入されるものに該当する」とし「借地権相当額は、本件相続税の課税価格に加算されるべきもの」と判断していました。

東京高裁は一審判決を引用・支持したうえ、相続時精算課税が適用される財産について「当該取得の日の属する年分の贈与税の課税価格計算の基礎に算入されるもの」（相続税法21条の15）とされており、その対象から「贈与税の更正決定等の期間制限を経過した贈与を除外しているとはいえない」と説示し、贈与税の更正処分等の除斥期間経過で、相続時精算課税の適用される相続財産に加算されないとする相続人の主張を退けています。

税理士法人タクトコンサルティング 「TACTニュース」（2025/8/12）より転載

［解説ニュース］

一団の宅地に用途の異なる建物がある時の小規模宅地等の特例の利用上の注意

〈解説〉

税理士法人タクトコンサルティング（遠藤 純一）

［関連解説］

■調整区域の約4千平米の宅地が地籍規模の大きな宅地として減価できないと判断された事例

■借地人の原状回復の履行と土壌汚染の相続評価に関する裁判事例

１.はじめに

被相続人等の商売の敷地（特定事業用宅地等）や自宅の敷地（特定居住用宅地等）、貸家の敷地（貸付事業用宅地等）を親族が相続した場合に、一定要件のもと、その土地の課税価額の一定割合が減額される小規模宅地等の特例を適用する場合には、選択する宅地の面積や宅地の単価を十分に意識する必要があります。

(表)小規模宅地等の特例の主な宅地の種類と限度面積と減額割合

たとえば、一団の宅地に用途の異なる建物がある場合には、その按分の仕方に注意したいところです。同特例を適用するための相続税の申告等では、過少に宅地を選択すると、後で、適正な面積に拡大して修正しようとしても難しくなる場合があるからです。過少に面積を選択したため、後で面積の計算誤りがあったとして、更正の請求が認められるかどうかで裁判になったケースがあります（東京高裁令和7年4月16日判決・確定）

２.事案の概要

判決によると、問題になったのは特定事業用宅地等の面積。農家を継いだ納税者Aさんは平成31年、遺産分割協議により、自宅、納屋、倉庫などの建物とその敷地である2筆１団の宅地を取得し、申告期限まで保有するなど小規模宅地等の特例の要件を満たし、納屋の敷地について「特定事業用宅地等」の面積として75㎡と申告しました。

ところが後で、倉庫なども特定事業用宅地等に含めるべきところ、事実誤認があったとして税務署に更正の請求で直してもらおうとしましたが、認められなかったという事案です。東京地裁の1審判決では、申告には問題がなかったので、更正の請求は「適用範囲を拡大することを求めるものである」と判断し、面積を直すことはできませんでした。

３.納税者の追加的主張

東京高裁でAさんは、宅地選択以前に誤りがあり、次のような面積の計算をすべきだったと追加主張しました。

・一団の土地等のうち、 2以上の建物等の用に一体的に利用されている部分については、当該部分の土地等のうち、当該部分の土地等の面積を基礎としてその上に存する各建物等の建築面積の比により按分して計算した当該各建物等に係る面積に相当する部分を、当該各建物等の敷地部分とするとした地価税法取扱通達6-3(2)に従って面積を計算すると、納屋敷地部分の面積は154.56㎡となる。

・財産評価基本通達には一団の土地上に複数の建物が存在する場合の判断手法の定めはなく、そのため、地価税法取扱通達6-3の考え方に従って評価をするのが、実務上の考え方だ。

参考《地価税法取扱通達》（あん分計算の基礎となる土地等）
6‐3土地等が令第3条第3項に規定する「業務目的の用にも業務目的の用以外の用にも供されている」ものに該当するかどうかは、原則として一の建物等（同項第1号に規定する建物等をいう。以下9-2までにおいて同じ。）の用に供されている土地等（以下この項において「敷地部分」という。）ごとに判定するものとする。
この場合、一団の土地等の用途が単一でないときは、当該一団の土地等を、おおむね次のように区分し、整理した上で、それぞれに定めるところにより各建物等の敷地部分を判定するものとする。

(2)当該一団の土地等のうち、2以上の建物等の用に一体的に利用されている部分（(3)の部分を除く。）当該部分の土地等のうち、当該部分の土地等の面積を基礎としてその上に存する各建物等の建築基準法施行令第2条第1項第2号（(面積、高さ等の算定方法)）に規定する建築面積の比によりあん分して計算した当該各建物等に係る面積に相当する部分を当該各建物等の敷地部分とする。

４.東京高裁の判断

東京高裁は、追加主張について更正の請求をすることができる事由（国税通則法23条1項：課税標準や税額の計算が法律の規定に従っていなかった又は計算に誤りがある等）には該当しないと判断しました。

(1)明細書等において特定事業用宅地等に区分されている納屋敷地の面積（75㎡）については、当初申告に際し、現地確認を行った上で課税明細書や登記事項証明書を基にして選択特例対象宅地等の面積を算定した上、納屋の敷地46.58㎡及び車庫の敷地28.52㎡を合算した面積として特定したものと認められる。

(2)本件特例における選択特例対象宅地等の面積を算定するための計算に当たっては地価税法取扱通達による方法が唯一の計算方法というものではないから、上記に従った計算方法によるものではなかったとしても、直ちに誤りがあったとみるべき法的根拠はうかがわれず、75㎡が計算誤りによるものとみることはできない。

(3)明細書等においても納税者の主張の納屋の敷地面積「154.56㎡から上記75.00㎡を除いたもの」が特定事業用宅地等として区分されていたものと認めることはできない。

上記事例のように、選択すべき宅地の面積を過少に申告してしまうと、後で訂正するのは困難です。一団の宅地に用途の異なる建物がある場合の区分は、はじめが肝心といえそうです。

税理士法人タクトコンサルティング 「TACTニュース」（2025/7/14）より転載