［解説ニュース］

【Q＆A】教育資金贈与の特例に係る贈与者が、教育資金管理契約の期間中に死亡した場合の相続税

〈解説〉

税理士法人タクトコンサルティング（山崎 信義／税理士）

［関連解説］

所得税の特定の基準所得金額の課税の特例～適用判定時の基準所得金額の範囲

【Q&A】複数代表者のうちの一人から非上場株式を相続した場合の相続税の納税猶予の特例の適用

税理士法人タクトコンサルティング 「TACTニュース」（2026/06/22）より転載

［解説ニュース］

 いわゆる事故物件の相続税評価で10％評価減の適用が認められるか？

〈解説〉

税理士法人タクトコンサルティング（遠藤 純一）

［関連解説］

■療養のため転地したら、自宅に小規模宅地等の特例の適用が認められなくなった事例

■被相続人が契約した修繕工事の着工が相続開始後になっても債務控除が認められた事例

1. はじめに

古い賃貸住宅で人が死亡し長期間放置されていた物件、いわゆる事故物件を相続した人が、その物件の相続税評価額の減額を求めて、国税不服審判所（以下、審判所という。）に審査請求をした事案が情報公開により、明らかになりました（令和7年12月1日裁決、他の争点は割愛します。）。

2. 事故物件とは？

事故物件は不動産取引でしばしば問題となるものです。公式の定義ではないようですが、およそ過去に事故などにより人が死亡し長期間放置されるなどして特殊清掃が必要になった物件で、忌避されるような心理的瑕疵があり取引に影響を及ぼすものとされています。

国土交通省が令和3年10月にまとめた「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、住宅において、人の死が発生した事案で取引の当事者が契約するかどうかの判断に大きな影響を及ぼす可能性がある点に配慮。

特に宅地建物取引業者が住宅の売買・賃貸借においてその事実について告知すべきかどうかといったケースを整理しています。この意味合いでは、取引に影響する可能性がある点、不動産の相続税評価額への波及も想定されるでしょう。

3. 10％減の取扱いとは？

仮に、土地の取引に影響するとした場合、考えられるのが相続税の評価上の「10%評価減」の取扱いです。これは、土地の相続税評価の取扱い上、付近の土地の利用状況と比較して著しく利用価値が低下している土地に適用できるとされています。国税庁のホームページでは次のような記載があります。

ただし適用が認められるのは、①こうした減価要因が路線価または固定資産評価額・倍率に反映されていないこと、②現に減価要因が生じていること、③この減価要因により実際に取引金額に影響が出ていることの3つを満たすのがポイントとされています（国税不服審判所令和2年6月2日裁決）。

4. 問題の土地に関する事情等

相続人が相続した問題の土地は、相続の開始日において、賃貸共同住宅の敷地として使用されていましたが、賃借人はいませんでした。

相続人によると、平成30年7月から8月頃、この土地の建物の賃借人が、居室内で死亡していたことが近隣住民からの異臭を原因とする通報により発覚。相続人は前記ガイドラインを引き合いに、この建物では特殊清掃は行われなかったが、異臭が近隣住民の記憶に残っていることから、この土地は取引の際、こうした事情の告知が必要な事故物件に該当すると考え、「忌み等により、その取引金額に影響を受けると認められるもの」に該当し、利用価値が著しく低下しているものとして相続税の減額を求めて令和6年7月、更正の請求をしました。

しかし、税務署が減額を認めなかったことから審判所に判断を仰ぐことになったものです。

5. 審判所の判断

審判所はまず、更正の請求においては「更正の請求を基礎付ける理由の立証責任は請求人にある」との見地に立って、10%評価減の取扱いについて、本件の場合「忌み等を理由とする減額評価が認められるためには、忌み施設が存すること等の事情による当該宅地の取引金額への影響が、当該宅地の減額評価を正当化する程度に具体的なものであり、この影響が当該宅地の評価に用いる路線価において考慮されていないことを要するというべき」と立証の方向性を示しました。

これを踏まえ審判所は、更正の請求時、建物内で賃借人の死亡により問題の土地の利用価値が著しく低下していることを示す客観的な証拠を提出しなかったことを指摘。

次いで審判所は、前記ガイドラインは宅地建物取引業者が取るべき対応を取りまとめたものであり、ガイドラインの定めに当てはまるからといって直ちに10%評価減の取扱いが認められるものではないとしたうえで、相続人が、具体的に問題の土地の価額にどのような影響を及ぼすのか、合理的な理由を示していないと指摘しました。

最終的に「建物の賃借人が居室内で死亡したことが近隣住民からの通報により発覚したという事実をもって、問題の土地の取引金額への影響が、減額評価を正当化する程度に具体的なものであるとは認められない」として、10%評価減の適用は認めませんでした。

税理士法人タクトコンサルティング 「TACTニュース」（2026/06/08）より転載

［解説ニュース］

【Q＆A】相続空き家の敷地に係る譲渡所得の3,000万円控除(被相続人が老人ホーム退所後に子の自宅で死亡した場合)

〈解説〉

税理士法人タクトコンサルティング（山崎 信義／税理士）

［関連解説］

【Q＆A】法人が100%子会社の株式を譲渡する場合における法人税基本通達による株式時価の評価

法人が土地と建物を一括取得した場合の法人税・消費税における適正な取得価額の区分

税理士法人タクトコンサルティング 「TACTニュース」（2026/05/25）より転載

［解説ニュース］

療養のため転地したら、自宅に小規模宅地等の特例の適用が認められなくなった事例

〈解説〉

税理士法人タクトコンサルティング（遠藤 純一）

［関連解説］

■M&A直前の相続で取得した株式の相続税評価に係る裁判は納税者勝訴で確定

■一団の宅地に用途の異なる建物がある時の小規模宅地等の特例の利用上の注意

1.はじめに

療養のため転地したことが、相続税の合法的な節税の妨げになる事例が明らかになりました（国税不服審判所令和7年12月11日裁決、情報公開による）。
この事案は、納税者Aさんが病気の妹（被相続人）と母親を伴い、自宅から離れて治療に専念するため病院の近場にある場所に転地していたケースでした。
争点は、転地する前の自宅が「小規模宅地等の特例」の適用できる特定居住用宅地等に該当するかどうかというものでした（本稿で他の争点は割愛します）。
税務署が生活の本拠は転地先で、自宅ではないとして否認したため、正しいのはどちらか、最終的に国税不服審判所（以下、審判所という。）に判断を仰ぐことになったのです。

2. 小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例とは、被相続人の住んでいた宅地を相続した場合に、その宅地等のうち所定の要件を満たした宅地での相続税の課税対象額を減額する制度です。本件では居住用の宅地330㎡までについて、相続税の課税対象額を最大80%減額するものです。

3. 事案の概要

(1)妹（被相続人）が死亡し相続人は母親のみであった。
(2)亡き妹の相続財産には、住民登録のあった家屋と敷地（以下、自宅という。）があり、母親は、その家屋と土地の所有権を相続した。
(3)母親は、令和3年3月、公正証書によって、遺言の効力発生時に母親が有する一切の財産をAさんに相続させる旨の遺言をした。
(4)母親は、上記相続に係る相続税の申告書を提出することなく死亡し、相続が開始した。法定相続人は、Aさんのほかに、母親の長男、次男もいたが、公正証書遺言があったため、Aさんのみが母親から妹に係る相続税の申告及び納税義務を承継した。
(5)被相続人（妹）と母親が死亡した場所は、C市に所在する転地先のD居室であった。もっとも、請求人等の住民票上の住所は、昭和62年2月26日以降、自宅が存するEであり、亡き妹及び母親の住民票上の住所は、それぞれ死亡の日まで異動はなかった。
(6)Aさんは承継した相続税につき、自宅の土地に小規模宅地等の特例を適用して申告期限までに提出した。
(7)税務署は、亡き妹がその相続の開始の直前において、自宅に生活の拠点を置いていたとは認められないから、自宅の土地について小規模宅地等の特例を適用することはできないなどとして更正処分をした。
(8)Aさんはマイホームを譲渡した場合の特例の取扱いを定めた措置法通達31の3−2を引き合いに、次のように主張しました。
「被相続人（妹）は転地療養の場として一時的な使用目的で転地先の居室に入居し、病状が回復した暁には自宅において生活を再開することを家族の総意としていた。転地先居室は生活の拠点には当たらず、住民票のある家屋が生活の拠点である」

4. 審判所の判断

審判所は、「ある宅地等が、相続開始の直前において、この特例の適用対象となる被相続人等の「居住の用に供されていた宅地等」に当たるか否かは、生活の拠点を置いていたかどうかにより判断すべき」と基準を示しました。
もっとも「相続開始の直前において、被相続人等が当該宅地等を敷地とする建物において現実に起居していなかった場合であっても、それが一時的なものであって、被相続人等が当該建物に生活の拠点を置いていたといえるときには、当該宅地は、被相続人等の「居住の用に供されていた宅地等」に当たる」とも述べました。
上記を踏まえ、審判所は具体的な検討において、「被相続人が自宅で現実に起居することが極めて困難な状況にある一方で、転地先居室は被相続人の生活の拠点たり得る場所であったこと、以後、これらの客観的状況に格別の変化はみられず、被相続人は、2年余りという少なくない期間にわたって、転地先居室で現実に起居し続けていたこと」から、それが「一時的なものであったとはいえない」と判断しました。
Aさんは、必要に応じて自宅に帰っていたことや、家財・貴重品等を置いていたことなどを主張しました。
しかし審判所は上記の事情について「病状が回復すれば本件家屋に戻ることを決意していたことを推認させるものではあるが、Aさんが自宅を管理していたことを示すものではあっても、被相続人が本件家屋に生活の拠点を置いていたことを基礎付ける事情であるとはいえない。」として、税務署の処分を支持しました。

税理士法人タクトコンサルティング 「TACTニュース」（2026/05/12）より転載

［解説ニュース］

【Q＆A】被相続人が保険料の全額を負担した生命保険契約に係る相続税・所得税の取扱い

〈解説〉

税理士法人タクトコンサルティング（山崎 信義／税理士）

［関連解説］

【Q&A】被相続人が保険料の全額を負担した生命保険契約に係る相続税の取扱い

インボイス(適格請求書）発行事業者が死亡し、相続財産が未分割の場合の消費税の手続

税理士法人タクトコンサルティング 「TACTニュース」（2026/04/27）より転載

［解説ニュース］

被相続人が契約した修繕工事の着工が相続開始後になっても債務控除が認められた事例

〈解説〉

税理士法人タクトコンサルティング（遠藤 純一）

［関連解説］

■資産管理会社の株特外しを無効化する評価通達189なお書きが適用された事例

■不動産を買った時の土地建物の価額按分が不合理と指摘された場合

１.はじめに

被相続人が施主となって倉庫の修繕契約をしたものの、着工は相続後に行われた場合、その費用が相続税の計算上、債務控除できるかどうかで争われた裁判がありました。福井地裁は着工が遅れた事情を汲んで債務控除を認める判決を言い渡しました（令和7年11月5日判決、確定）。
相続税の債務控除は、相続人が負担する「被相続人が亡くなった時点で現に存する債務で確実と認められるもの」と「葬式費用」とされています（相続税法13条）。この確実性については、税務署と見解の相違が生じがちです。この事案のポイントを見ていきます。

2. 事案の概要

判決によると、事実関係は、次のとおりです。

①平成30年8月、貸付倉庫等のオーナー（被相続人）は、賃借人である卸売業者から、その倉庫等の土間が約10㎝地盤沈下しているため修繕の相談を受けた。

②平成31年4月、オーナーは、相続人（原告）がとってくれた工事見積を基に施工業者と修繕工事について工期を同年４月20日から同年7月30日までとする請負契約を締結した。しかし賃借人から物流が少なくなる10月に着工してほしいとの意向が示された。

③同年5月、オーナーは、工期を同年10月1日から同年11月30日とする請負契約の変更をした。

④同年9月末（オーナーの死後）、施工業者は、修繕工事に着手した。

⑤同年10月下旬、施工業者は、床面積の半分程度まで注入したところで予定していたコンクリート全量を注入し終え、相続人（原告）に対し、未施工の範囲をどうするか確認したところ、工事を終了してよいとの了解を得たため、工事を終了した。同年11月、相続人は施工業者に修繕費用を支払った。

⑥令和2年6月、相続人は、相続税の計算上、修繕費用を債務控除して相続税の申告を行い、令和4年4月までに修正したが、修繕費用の債務控除はしていた。

⑦令和4年4月、所轄税務署は、修繕費用の債務控除を否認して相続税の増額更正、過少申告加算税の賦課を行った。その主な理由は、請負代金債務が原則として仕事完成時に確定した債権債務として計上されること、相続開始日時点では、修繕工事はいまだ着工もされておらず、また、請負契約によれば相続開始時点において被相続人・相続人である原告による解除や工事内容の変更が可能な状況にあったこと

⑧令和5年12月、相続人は最終的に裁判に訴えた。
相続人は次のように主張しました。「賃借人は、高さ数メートルに達する棚・ラックを設置し、商品の保管・搬出作業などはフォークリフト等で行われていた。しかし地盤沈下の影響で商品の転落による破損、従業員の生命の危険などの問題が発生した。これは賃貸人に修繕義務がある。また、工期の変更は、修繕義務の履行を請求している賃借人からの繁忙期を避けたいとの要望に応えたもので被相統人の要望での変更という要素はない。」

３. 福井地裁の判断

争点は、「修繕費用にかかる債務が相続税法14条1項にいう確実と認められるものに当たるか」でした。
福井地裁はまず、債務控除の趣旨について「相続された債務の弁済に要する資金を課税対象外として相続人に留保させるため」と原則的な考え方を示す一方、「相続開始時点において債務が存在するか否かが不確実な場合や、債務が存在するとしても、履行されるか否かが不確実な場合は、相続人に弁済資金を留保する必要があるとはいえない」とも述べました。
そのうえで福井地裁は「債務の存在が確実であるとともにその履行が確実であることを要し、また、これらが確実であるかを判断するにあたっては、債務の形式のみならず、債務が生じるに至った経緯等についても考慮すべき」と判断の枠組みを明らかにしました。

そこで福井地裁は、次のような事実を指摘しました。

A賃貸目的物につき契約によって定められた使用収益ができない場合には、修繕義務があるといえる。

B地盤沈下により、商品保管上のリスクが生じており、安全な使用収益に支障を来す状態になっていたと認められ、被相続人は契約締結時、修繕義務を負っていた。

C被相続人は、当初の請負契約締結により同年5月には工事に着工できる状況にあった。

D施工時期が変更となったのは、賃借人の要望のためで、これがなければ修繕工事は、当初のとおり相続開始時前に施工を終えていたと考えられる。

以上から福井地裁は修繕工事が履行されることは、相続開始時点で確実であったとし、最終的に上記「債務は債務の存在及びその履行がいずれも確実であると認められる」から、税務署の追徴を取消す判決を言い渡したのです。

税理士法人タクトコンサルティング 「TACTニュース」（2026/04/13）より転載

［解説ニュース］

遺留分侵害額の支払請求を受けた場合の相続税の小規模宅地等の特例の適用

〈解説〉

税理士法人タクトコンサルティング（山崎 信義／税理士）

［関連解説］

【Q&A】特定贈与者の死亡前に相続時精算課税適用者である特例経営承継受贈者が死亡した際の税務

【Q&A】被相続人が保険料の全額を負担した生命保険契約に係る相続税の取扱い

税理士法人タクトコンサルティング 「TACTニュース」（2026/03/23）より転載

［解説ニュース］

資産管理会社の株特外しを無効化する評価通達189なお書きが適用された事例

〈解説〉

税理士法人タクトコンサルティング（遠藤 純一）

［関連解説］

■相続時精算課税制度で受贈者が贈与者より先に亡くなってトラブルになった事例

■不動産を持たせた会社の株式の贈与で、株価が評価通達6項で再評価された事例

１.はじめに

取引相場のない株式は、相続や遺贈、贈与などがあったときに、その会社の保有する資産を国税庁の財産評価基本通達（以下、評価通達という。）に従って評価することを前提にしています。
株式等保有特定会社とは、その財産の評価額の合計額に占める株式や出資、新株予約権付社債（以下、株式等という。）の金額の割合が50%以上である場合の会社のことをいいます。相続税・贈与税の計算上、非公開の株式等保有特定会社の発行した株式の評価方法は、原則として純資産価額方式またはS1＋S2方式により評価されるため、上場会社の株価を参考に評価する類似業種比準方式による評価額よりも高くなりがちです。
このため発行株式の相続等の際に節税しようと、発行会社が株式等保有特定会社にならないように資産構成を変える「株特外し」が行われがちです。
ところが最近、行き過ぎた「株特外し」に対し、税務当局が否認する事例が増えてきました。

2. 新たな事例が

このほど、明らかになったのは、資産管理会社A社の代表取締役を務める祖父が、令和2年9月、孫XにA社の株式30株を贈与したケースで、税務署から贈与税の増額更正を受け、Xが国税不服審判所（以下、審判所という。）に更正処分の取り消しを求めた裁決事例です（国税不服審判所令和 7年9月5日裁決：情報開示請求による）。
事案の概要は次のとおりです。

①A社は、孫Xの父が代表取締役を務める上場会社B　社の筆頭株主だった。
②A社は、同社株式の贈与の2日前に約15億円もの賃貸不動産をB社から購入し、「株特外し」を実行。
③不動産購入の際に、金融機関から13億円（令和32年9月までの359回返済）、父から2億8千万円（令和5年9月末に一括返済）の借入を行った。
④贈与税の計算では、A社株式を取引相場のない株式として、純資産価額方式と類似業種比準方式の併用方式で株価を評価して申告。
⑤所轄税務署は令和5年9月に税務調査に入り、翌年6月、評価通達189のなお書きにより、贈与直前に行われたA社によるB社からの不動産購入に合理性はなく資産構成に変動はなかったものとしてA社を株式等保有特定会社と認定、株式等保有特定会社の株式の相続税評価では、S1＋S2方式を採用し贈与税を増額更正した。

３. 裁決のポイント

評価通達189のなお書きは、評価の対象となる会社が、株式等保有特定会社に該当する評価会社かどうかを判定する場合に、課税時期前において合理的な理由もなく評価会社の資産構成に変動があり、その変動が株式等保有特定会社に該当すると判定されることを免れるためのものと認められるときは、その変動はなかったものとして判定を行うという取扱いです。これがこの事案のポイントでした。

4. 審判所の判断

審判所は、不動産の取得・借入れにより、合理的な理由もなくA社の資産構成が変動し、その変動はA社が株式等保有特定会社と判定されることを免れるためかどうかを争点としました（ほかの争点は割愛します）。なお書きについては資産構成の変動操作で時価がゆがめられるようなケースにも対処する必要があると認めました。

その上で、審判所は次のような事実を指摘しました。
(1)贈与者は、節税の提案を受けてA社による不動産の購入及びA社株式の贈与を決断、贈与の2日前に、不動産の取得・借入れが実際行われている
(2)A社が不動産の購入代金の全額を外部から資金調達したのは、 9億円を超える現金預金残高を減少させず、A社の総資産価額を増加させることで株式等保有割合を50%末満にするためであった
(3)不動産の購入代金の全額を外部から資金調達してA社の総資産価額を増加させた結果、A社の株式等保有割合が贈与日の直前に50%以上から50%未満に実際に変動した
(4)A社株式の贈与に不動産の取得・本件各借入れを近接させた一連の行為は、A社が株式等保有特定会社と判定されることを回避するための総資産価額の操作に当たる

上記などを踏まえ審判所は、A社につき株式等保有特定会社に該当すると判断しています。
Xは「不動産は、A社が賃貸事業の拡大を求めて購入したもの、取得原資を借入金としたのは、現金預金は不測の事態等の資金として留保するもので合理的理由がある」と主張しましたが、認められませんでした。

税理士法人タクトコンサルティング 「TACTニュース」（2026/03/09）より転載

［解説ニュース］

住宅譲渡の優遇税制では、「住まなくなって3年過ぎる年の年末」にご用心

〈解説〉

税理士法人タクトコンサルティング（遠藤 純一）

［関連解説］

■相続時精算課税制度で受贈者が贈与者より先に亡くなってトラブルになった事例

■不動産を持たせた会社の株式の贈与で、株価が評価通達6項で再評価された事例

１.はじめに

マイホームである住宅を譲渡した場合、税制上の特例を受けられる要件として、次のケースに応じ、以下の売却のタイムリミットをクリアする必要があります。

(1)住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること

(2)住んでいる住宅又は住んでいた住宅を取壊した場合、家屋を取り壊した日から1年以内に敷地の譲渡の契約をし、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること。ただし、敷地をほかの用途に使っていないこと。

(3)住んでいる住宅が災害で滅失した場合、災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに敷地を譲渡すること

(4)住まなくなっていた住宅が災害で滅失した場合、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに敷地を譲渡すること

このうち特に汎用性があるのが「住まなくなって3年を過ぎる年の年末」までに譲渡するという要件です。この要件は、自宅を譲渡した場合に適用可能な次の表の税制上の特例に共通するものとなっています。

※③～⑤は政府の令和8年度税制改正大綱で適用期限が2年延長され令和9年12月31日までとされるほか、③と④については令和10年1月1日以後、買換え先の住宅に居住する場合、一定の住宅を除き、災害危険区域等に所在しないことが新たな要件とされています。

２.売却のタイムリミットのチェック方法

たとえば前記の3000万円特別控除の対象となる「居住用財産」とは、「個人がその居住の用に供している家屋で政令で定めるもののうち国内にあるもの」とされています。これには、家屋とその敷地の用に供されている土地等が含まれます。要するに、現在住んでいる住宅が原則的な「特例の対象」なのです。もっとも、現在住んでいなくても、住まなくなった日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡されるものに限っては、「特例の対象」となるのです。この「住まなくなった日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡」というのがタイムリミットです。

このタイムリミットを確認する場合に注意したいのが、国税に関する基本的なルールを定めた国税通則法です。それによると、①期間が月又は年をもって定められているときは暦に従って計算すること、②年の始めから期間を起算しないときは、翌年における起算日の応当する日の前日を期間の末日として計算することが決められています（国税通則法10条）。

仮に居住の用に供されなくなった日を令和5年1月1日だとすれば、この日に応答する日は令和8年1月1日です。この場合、令和5年1月1日の「同日以後 3年を経過する日」とは、期間満了する「期間の末日」となる令和8年1月1日の前日のこと、すなわち令和7年12月31日です。そして、この日の属する年の12月31日とは、令和7年12月31日となります。

応当日が令和8年1月1日だから、その年末の令和8年12月31日まで譲渡すれば大丈夫だと考えるのは、早計となるわけです。これを誤ると、3000万円控除など前記の特例が適用できなくなるのです。

３.住宅が実際に生活の拠点であったかどうかも重要

このほかに、もっと基本的な注意点もあります。それは、元の住まいが、「居住用財産」といえるかどうかという問題です。

たとえば、医療機関への通院のため、別に買ったマンションにたまにステイするようになった場合、邸宅（本宅）が本当に「短期間臨時にあるいは仮住まいと
して起居していたというのみでは足りず、真に居住の意思を持って客観的にもある程度の期間継続して生活の拠点としていたかどうか」が問われます。

この判定に当たっては、売った人やその配偶者などの家族の「日常生活の状況やその家屋の利用の実態、その家屋の入居目的、その家屋の構造及び設備の状況等の諸事情を総合的に考慮し、社会通念に従って判断」されることになります。税務当局は、郵便物や新聞の配達状況、本宅の電気使用量や水道代などから、チェックする例が散見されます。

実際に前記の「別に買ったマンションにたまにステイするようになった例」は、裁決事例（国税不服審判所・令和 6年2月21日裁決）として存在します。それによると①タイムリミットのチェック、②生活の拠点の事実チェックが段階を追って行われていることが確認できます。

税理士法人タクトコンサルティング 「TACTニュース」（2026/02/24）より転載