解説コラムの新着一覧

［解説ニュース］

個人が所有する宅地に前払地代方式により一般定期借地権を設定した場合の税務

〈解説〉

税理士法人タクトコンサルティング（川瀬 朋基／税理士）

［関連解説］

■【Q&A】譲渡所得の計算上、概算取得費で申告後に実際の取得費が判明した場合の更正の請求

■貸家と敷地を所有する親が子に貸家を贈与し、敷地を使用貸借で貸付け後に死亡した場合の敷地の相続税評価

１．前払地代方式による一般定期借地権が設定された場合の借地権者・地主に係る所得税・法人税の取扱い

（1）定期借地権の設定時に受ける一時金の種類

一般定期借地権は借地借家法第22条で定められ、存続期間を50年以上とした借地権であれば、更新がないなどの一定の特約を付けることができ、その特約付の借地権を定期借地権として認めるとしています。定期借地権の設定時には、借地権者が個人地主に対し一時金として、借地期間終了後に地主に返還義務がある「保証金」や、返還義務のない「権利金」、「前払地代」のいずれかを支払う場合が多いようです。このうち前払地代の方式による場合は、定期借地権の設定時に、借地権者が地主に対して、借地に係る契約期間の地代の一部又は全部を一括して支払います。

（2）前払地代方式に係る税務上の取扱い

借地権者と個人地主が一定の定期借地権設定契約を締結した場合における所得税や法人税については、国税庁文書回答事例「定期借地権の賃料の一部又は全部を前払いとして一括して授受した場合における税務上の取扱いについて」で次の通りとされています。

①借地権者　前払地代を「前払費用」として資産に計上し、当該事業年度又は当該年分の賃料に相当する金額を損金の額又は必要経費の額に算入します。

➁個人地主　前払地代を「前受収益」として負債に計上し、当該年分の賃料に相当する金額を収入金額に算入します。

（3）前払地代方式の適用を受けるための要件

前払地代方式を適用するには、借地権者と地主が次の内容を明示した定期借地権設定契約書により契約し、これを契約期間にわたって保管したうえで、取引の実態がその契約に沿うものである必要があります。

①授受する一時金が前払賃料であること

➁①の一時金が契約期間にわたって、又は契約期間のうち最初の一定の期間について、賃料の一部又は全部に均等に充当されていること

③中途解約時に未経過分の前払賃料を借地権者に返還しなければならないこと

なお、中途解約時の違約金等の設定をする場合は、③の内容を逸脱することがないようする必要があります（国税庁文書回答事例「前払賃料について定めた定期借地権設定契約書の書式例」）。

２．前払地代方式により一般定期借地権が設定された場合の地主に係る相続税の取扱い

（1）一般定期借地権の目的となっている宅地の評価

一般定期借地権の目的となっている宅地（底地）の相続税評価額は、その宅地の自用地評価額から一般定期借地権の評価額を控除して計算します。この場合、借地権者と地主が親族関係であったり、会社とその同族株主の関係等であるときは、課税上弊害があるとされ、原則として一般定期借地権の評価額は次に算式により計算します(財産評価基本通達27-2ただし書、平10課評2-8、国税庁「タックスアンサー」No4612）。

①定期借地権等の設定時に受ける経済的利益の総額

➁定期借地権等の設定時の宅地の通常の取引価額

③課税時期における定期借地権等の残存期間年数に応ずる基準年利率による複利年金現価率

④定期借地権等の設定期間年数に応ずる基準年利率による複利年金現価率

上記の計算において、前払地代の額は借地契約終了時にその未経過分が返還不要であることから、①の経済的利益の総額に含めます（国税庁文書回答事例「定期借地権の賃料の一部又は全部を前払いとして一括して授受した場合における相続税の財産評価及び所得税の経済的利益に係る課税等の取扱いについて１(1)」。

（2）前払地代の未経過分相当額の取扱い

地主が前払地代を受領後に死亡した場合、その死亡時に前受収益として計上している地代の未経過相当額については、上記2（1）の通り前払地代の額が定期借地権の評価額に反映されることによって、定期借地権の目的となっている宅地の評価額が減額されることから、相続税の計算上、別の債務として控除することはできません（同文書回答事例1(2））。

３．個人地主における前払地代方式の留意点

個人地主が前払地代方式による一般定期借地権を設定した場合、所得税の計算上、1(3)の要件を満たす限り、受領した前払地代は期間（各年）に応じた収益計上ができますが、各年の地代の額が高額となるときは最高55％の税率により所得税や住民税等が課税されます。また、地主の死亡時における前払地代の未経過分相当額は、2(2)の通り相続税の債務控除の対象にならない点に注意が必要です。

税理士法人タクトコンサルティング 「TACTニュース」（2023/8/28）より転載

［解説ニュース］

道路と高低差のある雑種地の評価で土止め費用の控除が認められた事例

〈解説〉

税理士法人タクトコンサルティング（遠藤 純一）

［関連解説］

■不動産購入5か月後、子どもへの贈与で税金トラブル

■小規模宅地等特例：相続人の継続事業への関与度合いが問われた事例

１．はじめに

相続税評価をする土地がたとえば駐車場やテニスコート等、はたまた荒れ地であることがあります。この場合、相続税の評価の区分が雑種地と判定されるかどうかがポイントの１つになります。法令上では、雑種地とは、不動産登記事務取扱手続準則で定められた23の地目のうち、田、畑、宅地…公衆用道路、公園等22ある地目に該当しない23番目の区分の土地とされており、相続税の財産評価でも、不動産登記事務取扱手続準則に準じて雑種地かどうかを判定します。

雑種地の相続税評価は「原則として、その雑種地と状況が類似する付近の土地についてこの通達の定めるところにより評価した1㎡当たりの価額を基とし、その土地とその雑種地との位置、形状等の条件の差を考慮して評定した価額に、その雑種地の地積を乗じて計算した金額によって評価する」（財産評価通達82）。どのようなロケーションにあるかが雑種地の相続税評価に影響し、場合によっては宅地並みに評価される場合があります。

今回は、市街化区域・市街化調整区域を定めていない都市計画区域で、用途地域が商業地域とされた外見上、雑草の生えた雑種地の相続税評価をめぐって争われた国税不服審判所（以下、「審判所」という。）の裁決事例で、土止め費用の控除が認められた事例（令和4年9月5日）を見てみましょう。

２．事案の概要

問題になった土地の状況等は、次のとおりです。

相続人は、当初申告でその土地を約2,337万円と評価していました。しかし、令和2年にこの土地を不動産鑑定を行い、1,500万円となるとして「更正の請求」を行いましたが、税務当局に認められず、審査請求に及んだものです。

３．審判所の判断

審判所は、財産評価は特別の事情がない限り、財産評価基本通達の定める評価方法によって評価するのが相当としたうえで、都市計画の用途地域の指定がある地域にある雑種地の価額については、「その価額の形成要因が、当該雑種地を宅地として利用することを前提としたものであるから、その要因は近隣の宅地と変わりがなく、また、当該雑種地と宅地との比較においては、宅地造成費相当額だけの格差があるものと認められる」と評価の考え方を示しました。

具体的には「その雑種地が宅地であるとした場合の価額から、その雑種地を宅地に転用する場合において通常必要と認められる造成費に相当する金額として、整地等に要する費用の額がおおむね同一と認められる地城ごとに国税局長が定めた金額を控除する方式により評価することが相当（中略）宅地造成費とは、宅地との比較において格差があると認められる宅地造成費相当額、すなわち、その雑種地を宅地として利用可能な状態にするために必要とされる整地、土盛り、土止めに要する金額を指すものと解するのが相当である」としました。

あてはめでは、審判所は、北西側道路から平均で1.073m、南西側道路から平均で0.645m、隅切りから平均で1.065m高い位置にあることを認定し、「道路面よりも高い位置にある土地から各道路及び隅切りに向けて、土地上の土砂が流出していると認められる。これらのことからすれば、土地を宅地に転用する場合には、土砂の流出や崩壊を防止するため、本件土地と本件各道路及び本件隅切りとの境界に擁壁の構築が通常必要であると認められる」として、土止め費用の控除を認め、評価額を約1,823万円としました。

税理士法人タクトコンサルティング 「TACTニュース」（2023/8/14）より転載

［解説ニュース］

マイホーム買換特例の適用状況などについて

〈解説〉

税理士法人タクトコンサルティング（遠藤 純一）

［関連解説］

■建物取壊費用を譲渡費用にする場合のポイントは？

■建物の取壊費用等が土地の取得費になるかどうかで争った事例

１．はじめに

住宅の住み替えを支援する税制である「特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例」（租税特別措置法36条の2、以下「マイホーム買換特例」という。）は、適用期限が令和5年12月31日までとされています（令和4年度税制改正）。同改正では、買換資産が、次のどちらかである場合、一定の省エネ基準（断熱等性能等級4以上および一次エネルギー消費量等級4以上）を満たす要件が追加されています。

ア．令和6年1月1日以後に建築確認を受ける住宅（登記簿上の建築日付が同年6月30日以前のものを除く。）

イ．建築確認を受けない住宅で登記簿上の建築日付が令和6年7月1日以降のもの

２．居住期間10年以上の要件等

このマイホーム買換特例は、保有期間が10年を超え、居住期間が10年以上の一定の要件を満たす居住用財産（マイホーム）を譲渡して、たとえば元のマイホームよりも高い金額の新たな住宅に買い換え、その他所定の要件を満たす場合、マイホームの譲渡益にかかる譲渡所得課税を先送りする特例です。

また、適用要件の1つである「居住期間10年以上」については、しばしば税務当局内でも注意喚起が行われているようです（東京国税局「資産税審理研修資料」令和3年8月）。たとえば、後で取得して自分の家になる借家に住んでいた期間も「居住期間10年以上」の判定の期間に入るのかどうかという点についてです。
この「居住期間10年以上」の判定の仕方については、措置法通達36の2－2で次のように整理されています。

措置法第36条の2第1項第1号に規定する「当該個人がその居住の用に供している家屋」の居住期間（当該個人がその居住の用に供している期間として措置法令第24条の2第6項に規定する期間をいう。以下36の2－22までにおいて同じ。）が10年以上であるものかどうかは、次により判定する。（平19課資3－5、課個2－15、課審6－9改正）

（1）当該個人が、譲渡した家屋の存する場所に居住していなかった期間がある場合には、居住していなかった期間を除きその前後の居住していた期間を合計する。

（2）居住期間に該当するかどうかの判定については、31の3－2及び31の3－6に準じて取り扱う。

上記の取扱いでは、「譲渡した家屋の存する場所に居住していなかった期間」と整理されていることから、その家が借家かどうかを問わないものとされています。借家の譲渡を受けた親から相続で取得した元借家の家を相続人が譲渡する場合、取得価額の引継ぎにより譲渡益は大きくなりがちだと思われます。
このような場合には、マイホーム買換特例の適用ができるなら、買換えに際しての税負担は少なくできることでしょう。

３．適用状況などについて

マイホーム買換特例について、譲渡益から3,000万円まで控除する「居住用財産の譲渡所得の特別控除（租税特別措置法35条）」との比較では、譲渡益の金額が3000万円よりも大きい場合にこの特例を利用すれば、目先の譲渡所得課税による税負担を効果的に先送りできるのがポイントです。

ただ、住宅譲渡対価の上限が1億円とされた平成26年以降は、適用件数も年間400件を超えることはなくなっています。ここ19年間のマイホーム買換特例の適用状況は次の通り（国税庁「資産税事務処理状況表」）。

令和4年度税制改正に向けた国土交通省の税制改正要望では「特に従前住宅の所有期間の長い高齢者層に譲渡益及びその課税負担が発生することが多い一方、これらの層は新しいローンを組みにくい。従前住宅の売却金等により新たな住宅を購入せざるを得ないこれらの層にとっては、売却時の課税負担が買換えの障害となるため、こうした障害を減少させることにより、ライフステージの変化に応じた円滑な住替えを支援することが必要である。」として、適用期限の延長を要望していました。

令和4年度税制改正ではそれが認められたわけですが、今年の年末で期限を迎えるマイホーム買換特例について、令和6年度税制改正では、どのようになるか注目されます。

税理士法人タクトコンサルティング 「TACTニュース」（2023/7/10）より転載

［解説ニュース］

令和5年度税制改正：贈与税の相続時精算課税の見直し

〈解説〉

税理士法人タクトコンサルティング（山崎 信義／税理士）

［関連解説］

■【Q&A】事業承継税制：相続税の特例措置における「中小企業者要件」の判定

■【Q&A】被相続人から相続開始の年に贈与を受けた相続人の課税関係

１．改正前の相続時精算課税のあらまし

相続時精算課税は、原則、60歳以上の父母又は祖父母（以下「特定贈与者」）から18歳以上の子又は孫（以下「相続時精算課税適用者」）が、財産の贈与を受けた場合に、一定の届出により適用を受けることができます。具体的には、相続時精算課税適用者が特定贈与者から贈与を受けた財産の価額の合計額から、複数年にわたり利用できる特別控除額（最大2,500万円）を控除し、その残額に一律20%の税率をかけて贈与税を計算します（相続税法（相法）21条の9、12、13）。

特定贈与者が死亡した場合は、その相続税の計算上、相続財産の価額に相続時精算課税を適用した贈与財産の価額（贈与時の価額）を加算し、加算された人の相続税の計算上、加算された贈与財産の価額に対応する贈与税の額を控除します（相法21条の14～16）。

２．令和5年度税制改正のあらまし

相続時精算課税の使い勝手を向上させ、生前にまとまった財産を次世代に移転しやすくする税制を構築することを目的に、次の改正が行われました。

(1)基礎控除制度の導入

相続時精算課税適用者が特定贈与者から贈与により財産を取得した場合、その財産に係るその年分の贈与税については、暦年課税の基礎控除とは別に課税価格から最大110万円の基礎控除が控除されます（相法21条の11の2第1項、租税特別措置法（措法）70の3の2第1項）。例えば、令和6年に相続時精算課税適用者Aが特定贈与者の父から現金200万円の贈与を受けた場合、その年分の贈与税の計算は、200万円－110万円（基礎控除）－90万円（特別控除）＝0円となります。その後、令和7年にその父からAが現金2,600万円の贈与を受けた場合、その年分の贈与税の計算は、{2,600万円－110万円（基礎控除）－（2,500万円－90万円）（特別控除）}×20%＝16万円となります。

なお、相続時精算課税適用者が同一年中に2人以上の特定贈与者から贈与を受けているときは、特定贈与者ごとに、それぞれ贈与を受けた財産の価額に応じて基礎控除の110万円を按分計算します（相法21条の11の2第2項、相法施行令5条の2、措法70の3の2第2項、措法施行令（措令）40条の5の2）。例えば、令和6年に相続時精算課税適用者Bが特定贈与者の父から400万円、特定贈与者の母から100万円の贈与を受けた場合、父から受けた贈与に係る基礎控除は110万円×400万円÷（400万円＋100万円）＝88万円、母から受けた贈与に係る基礎控除は110万円×100万円÷（400万円＋100万円）＝22万円となります。

(2)特定贈与者が死亡した場合の相続税の取扱い

特定贈与者が死亡した場合は、その相続税の計算上、相続財産の価額に、【相続時精算課税適用者が死亡した特定贈与者から取得した贈与財産の価額－(1)の基礎控除】が加算されます（改正後の相法21条の15第1項）。例えば、相続時精算課税適用者Cが特定贈与者の父から令和6年に現金200万円、令和7年に現金2,600万円の贈与を受けた後、父が令和8年に死亡した場合、（200万円－110万円）＋（2,600万円－110万円）＝2,580万円が父に係る相続税の計算に加算されます。

(3)適用時期

(1)と(2)の改正は、令和6年1月1日以後に贈与により取得する財産に係る相続税又は贈与税について適用されます（改正法附則19条第1項）。

(4)贈与により取得した土地又は建物が災害により被害を受けた場合の特例

上記１の通り、相続時精算課税適用者が特定贈与者から贈与により取得した土地や建物が、その取得後に災害により被害を受けたことにより、特定贈与者の死亡時の価額が贈与時点の価額よりも下落した場合であっても、特定贈与者に係る相続税の計算上は贈与時の価額を加算するのが原則です。これが今回の改正により、その贈与により取得した土地や建物につき災害により一定以上の被害を受けた場合は、相続税の計算上、特例的に加算する贈与財産の価額の減額が認められることになりました。

具体的には、相続時精算課税適用者が特定贈与者から贈与により一定の土地又は建物を取得した場合において、その贈与の日から特定贈与者の死亡に係る相続税申告書の提出期限までの間に、災害によりその土地または建物が一定の被害を受けたときは、その災害が発生した日から3年を経過する日までに、所轄税務署長に一定の申請書を提出して承認を受けることにより、その特定贈与者に係る相続税の計算上、【その土地又は建物の贈与時の価額－その災害により被害を受けた部分に相当する額】を加算することになります（措法70条の3の3第1項、措令40条の5の3第5項）。この改正は、令和6年1月1日以後に生ずる災害により被害を受ける場合について適用されます（改正法附則51条第5項）。

税理士法人タクトコンサルティング 「TACTニュース」（2023/5/29）より転載

［解説ニュース］

親の土地を無権代理で売買、引渡し前に相続開始で税金紛争

〈解説〉

税理士法人タクトコンサルティング（遠藤 純一）

［関連解説］

■不動産購入5か月後、子どもへの贈与で税金トラブル

■合資会社の持分払戻請求権の評価に関する最近の裁決事例

１．はじめに

疾病により意思の確認が困難な親の持つ土地を、子が無権代理で売買契約した直後、相続が開始したため、税金トラブルになった事例が出てきました（国税不服審判所裁決、令和4年10月4日）。トラブルになったのは、親の土地が買主に引渡前で、いわゆる「売買契約中の相続」だったためです。

このケースで、売主側で開始した相続の場合には、相続財産として課税対象になるのは、土地そのものではなく、手付金を除いた残代金請求権という金銭債権になるとされます。残代金請求権となると土地の含み益が実現した形で相続税の課税が及びます。

このため相続人である子供は、売買契約を無権代理で行っていたことから、契約は無効だったとして、土地としての相続税評価額で相続税の申告をしましたが、税務署がそれを否認して争いになったものです。

２．事例の概要

裁決書によると、事実の経過は次のとおりです。

１．平成30年4月13日、相続人のうちの1人Aが、認知機能の低下した被相続人の保有する土地2万㎡弱を買主に売る契約を締結し、契約書の売主欄には被相続人の記名押印があった。

２．契約では、同年7月13日までに引き渡すことが約されたほか、手付金の交付が約され、契約日である4月13日に、手付金は被相続人口座に振り込まれた。

３．土地の引渡し前に被相続人が死亡し相続が開始。

４．同年6月29日、相続人AとBの2名は、買主との間で、土地の引渡し日を同年8月末日に変更する「不動産契約取引期日変更同意書」を取り交わした。相続人A・Bの署名押印がなされた。

５．同年6月30日、売買契約目的の土地等について相続人A・Bが取得することを決めた遺産分割協議を成立させた。同年8月15日、相続人A・Bは、売主との間で、売主の地位が被相続人から承継されていることなどについて「覚書」を交わした。同月31日、相続人A・Bは残代金を受領した。

この後、相続人らは、売買契約中の土地につき路線価評価で期限内に相続税申告。これに対し税務当局は令和3年9月に売買契約中の財産につき「残代金請求権」と認定し追徴しました。相続人はこれを不服として国税不服審判所（以下、「審判所」という。）の判断を仰ぐことになったものです。

３．審判所の判断の概要

争点は「相続税の課税価格に算入すべき財産は、土地等であるか、売買残代金請求権であるか」。

民法では、代理権を有しない者が他人の代理人としてした契約は、本人がその追認をしなければ、本人に対してその効力を生じないとの規定（第113条第 1項）があります。この事案では売買契約を追認又は拒絶する権利を行使することのないまま被相続人本人が死亡しています。そこで審判所は、被相続人の共同相続人による売買契約を追認又は拒絶する権利の行使について、次のように検討しました。

１．無権代理人が、被相続人本人の持つ無権代理行為を追認又は拒絶する権利について、他の相続人と共に共同相続した場合において、無権代理行為を追認又は拒絶する権利は、その性質上相続人全員に不可分的に帰属する。共同相続人全員が共同して追認又は拒絶する権利を行使しない限り、無権代理行為が有効となるものではない。

２．相続人は全員で、売買契約を追認又は拒絶する権利を行使することのないままに、遺産分割協議を成立させ、その結果として、無権代理をした相続人等は、土地等の所有権を相続により取得した。

３．「無権代理をした相続人ら」は、売買契約を追認又は拒絶する権利も土地等の所有権とともに、相続により取得したものとみるべき。

審判所は上記を踏まえ、被相続人の無権代理人として締結した売買契約について、被相続人死亡後、買主との間で交わした「売主の地位を被相続人から承継したとする」覚書で追認したものと認められ、民法第116条に規定するとおり、追認は別段の意思表示がないときは、契約の時に遡ってその効力を生ずることとなるから、売買契約は、被相続人が亡くなる前の無権代理で契約のあった日に遡って有効であったと認定しました。

結論として審判所は「相続の開始の時において、売買契約の履行が、相当程度確実になっていたものと認められることから、相続税の課税価格に算入すべき財産は、土地等ではなく、売買残代金請求権であると認めるのが相当である」と判断し、税務当局の追徴を支持しました。

税理士法人タクトコンサルティング 「TACTニュース」（2023/5/15）より転載

［解説ニュース］

建物敷地以外の駐車場が貸家建付地として認められる場合

〈解説〉

税理士法人タクトコンサルティング（遠藤 純一）

［関連解説］

■土地の地目等は、相続時の利用状況をもとに判断すべきとした裁決

■リストラで借換えた賃貸不動産の借入金の利子が必要経費になる範囲

１．はじめに

貸家建付地とは、貸家の敷地の用に供されている宅地のことです。その相続税評価は、この土地の自用地としての価額に借地権割合と借家権割合と賃貸割合を乗じて求めた価額を、この土地の自用地としての価額から控除した価額です。

ところで貸家の敷地以外の駐車場スペースが貸家建付地になるかどうかは、相続税に影響が出ます。1筆の土地に建つ賃貸住宅と貸家の居住者専用の駐車スペースなら、その土地全体で貸家建付地と認められますが、駐車スペースが第三者に貸し付けられていると、話が変わってきます。

また、同じ事業者に事業用建物の敷地と駐車スペースとして貸し付けた一団の土地でも、契約の仕方によっては、部分的にしか貸家建付地と認められないこともあります。裁決事例からポイントを考えてみます。

２．認められた事例

最初に認められた事案です。この事案の契約は被相続人が借地人との間で昭和59年2月に、倉庫を建てる目的で約100坪の土地を貸し付ける土地賃貸借契約でした。賃貸借されたのは次のような土地です。

相続開始時点の現況は、⑴上記土地の東側部分には、倉庫建物（昭61年新築。床面積69.42㎡）が建っており、借地人は、倉庫を漬物の原料及び製造機械の保管に使用。⑵土地の西側部分及び隣地は、その地面に、ロープによって車両18台分の駐車位置が示されるとともに、コンクリート製ブロックの輪止めが設置されており、借地人が一体として月ぎめ駐車場として利用。上記土地には、倉庫の敷地部分と駐車場として利用されている部分の境界を示すものはありませんでした。もっとも倉庫近くの土地は、倉庫建物へ積荷を搬入する車両の駐車場所や転回場所等としても利用していたということです。

ただし、土地賃貸借契約は相続開始時点で法定更新されましたが、借地人による一部借地の月ぎめ駐車場への利用変更に関しては契約の変更等は行われていませんでした。相続人は、貸家建付地として評価し相続税申告をしていました。
税務署は、倉庫敷地以外の駐車場部分（214.30㎡）は自用地として評価減なしで評価すべきだとして相続税の更正処分等をしました。賃貸借契約があったとしても「土地に建物の所有という目的が及ぶ範囲とは、おのずと限度があるものであって、建物の所有に通常必要な範囲でなければならない」と考えたためでした。

しかし国税不服審判所は、次のことを指摘して、土地全体を貸宅地として借地権価額を控除する評価にすべきと認めました（平成26年7月8日裁決）。ポイントとなった理由は、土地の西側部分は倉庫への積荷の搬入等に通常必要な土地であると認められ、そうすると、倉庫を所有するためには、土地全体が通常必要な範囲であるということでした。

３．認められなかった事例

次の事例は、被相続人が三角形に近い形の約1500㎡の一団の角地をレンタカー事業者に貸し付けていた事例です。賃貸借契約の内訳は、「現況有姿のまま、貸自動車業務のみの目的として使用すること」を条件とする約1300㎡の駐車場として一時使用する賃貸借契約と、残りの土地約200㎡を店舗用に係る一時使用の賃貸借契約でした。相続人は土地全体を一体として貸家建付地として評価し相続税申告をしていました。

ところが税務署は建物の敷地部分以外の部分は賃借権の目的となっている雑種地として評価すべきとして更正処分等を行ったことから、争いとなったものです（平成24年10月10日裁決）。

国税不服審判所は、「駐車場としての現況有姿のまま、貸自動車業務のみの目的として使用することのために被相続人が本件法人に貸し付けたものであるところ、賃借権の登記がされた事実はなく、また、賃借権の設定の対価としての権利金その他の一時金の授受もなく、堅固な構築物の所有を目的とするものでもないことから、評価基本通達86《貸し付けられている雑種地の評価》(1)ロに定める貸し付けられている雑種地として評価するのが相当」と判断、その部分には「貸家の敷地の用に供されている宅地」部分がないとして貸家建付地評価を認めませんでした。

税理士法人タクトコンサルティング 「TACTニュース」（2023/4/10）より転載

［解説ニュース］

【Q&A】被相続人が法人への土地の賃貸借に際し無償返還の届出書を提出していた場合の相続税評価

〈解説〉

税理士法人タクトコンサルティング（山崎 信義／税理士）

［関連解説］

■【Q&A】相続開始直前に被相続人が老人ホームに入所していた場合の小規模宅地等の特例の適用

■【Q&A】相続時精算課税の住宅取得等資金贈与の特例に係る贈与者が死亡した場合の相続税の取扱い

【問】

(株)Aの代表取締役の甲が令和5年1月に死亡しました。甲の相続財産中に、その発行済株式の全部を所有していた(株)Aの株式と、生前に甲と(株)Aとの間で締結した土地の賃貸借契約により、(株)Aに借地権が設定された土地Bがあります。甲は、賃貸借契約により(株)Aから毎年土地Bの固定資産税・都市計画税の年額の3倍相当の地代を受けていました。

また賃貸借契約に際して、借地人である(株)Aが将来土地Bを無償で地主の甲に返還する旨を記載した「無償返還の届出書」を、(株)Aと甲の連名で甲の所轄税務署長に提出しています。土地Bと(株)Aの株式の全部については、甲の長男で(株)A次期社長の乙が相続の予定です。

上記の場合において、甲に係る相続税の計算上、土地Bと(株)Aの株式の評価はどのようになりますか。

【回答】

１．結論

土地Bは自用地評価額から借地権の価額として自用地評価額の20%相当額を控除した残額（＝自用地評価額×80%）相当額で評価されます。

(株)Aの株式の評価額の計算上、(株)Aの株式の純資産価額に土地Bの自用地評価額の20%相当額が借地権の価額として算入されます。

２．解説

(1)土地の賃貸借に際し権利金を支払わずに無償返還の届出書を提出した場合の、その土地の相続税評価

土地の貸借において、貸主である地主が受取る地代の水準が、その土地の公租公課（主に固定資産税等）相当額を超える場合には賃貸借契約とされ、借地借家法上、借地人に借地権が生じます。

土地の貸借に際し権利金を収受する取引上の慣行があるにもかかわらず、借地人である法人と地主との間で権利金の収受が行われず、法人税法施行令137条の「相当の地代」（注）も収受しない場合には、法人税法上、原則として地主から借地人である法人に借地権が贈与されたものと認定され、法人において贈与された借地権の経済的価値の受贈益が益金の額に算入されます（法人税法22条2項）。

(注)「相当の地代」とは、権利金の額の収受がない場合に、更地価額（原則として通常の取引価額ですが、公示価格又は相続税評価額も選択できます。）に年6%の地代水準を乗じた額をいいます（法人税基本通達（法基通）13-1-2）。

本問の場合、固定資産税及び都市計画税の年額の3倍に相当する地代水準であり、これは通常の場合「相当の地代」に達していないと考えられます。ただし、法人が土地の賃貸借契約により土地を借受ける場合で、権利金を支払わず、かつ支払う地代が相当の地代に満たないときであっても、賃貸借契約書において法人が将来地主に土地を無償で返還する旨を明記し、かつ地主と法人の連名で無償返還の届出書を地主の所轄税務署長に提出したときには、法人税上はその借地権の経済的価値がないものとして取扱われます（法基通13-1-14（1））。

無償返還の届出書が提出されている場合、相続税評価上も借地権の価額は0とされます（「相当地代を支払っている場合等の借地権等についての相続税及び贈与税の取扱い（昭60課資2-58、直評9）」5）。しかし、本問のような同族関係者間の取引であっても賃貸借契約が締結され実際に使用されているときは、土地について借地借家法による借地人に対する強い保護と賃貸借契約に基づく利用の制約があります。このため賃貸借契約により借地権が設定されている土地に無償返還の届出書が提出されている場合、その土地の相続税評価額は自用地評価額の80%相当額で評価されます。（同8）。

（2）(株)Aの株式の相続税評価における、土地Bに設定された借地権の相続税評価

賃貸借契約に基づき借地権が設定されている土地に無償返還の届出書が提出されている場合、その借地権の価額は上記通達5項により0とされます。 ただし、本問のように被相続人（甲）が同族関係者である同族会社（(株)A）に対し土地を貸付けている場合には、土地の評価額が地主個人と借地人の同族会社を通じて100%顕現することが課税の公平上適当と考えられることから、同族会社の株式の評価上、その

土地の自用地評価額の20%相当額が純資産価額に借地権の価額として算入されます（前掲通達8後段、「相当の地代を収受している貸宅地の評価について（昭43年直資3-22、直審(資)8、官審(資)30）」）

税理士法人タクトコンサルティング 「TACTニュース」（2023/3/28）より転載

［解説ニュース］

不動産購入5か月後、子どもへの贈与で税金トラブル

〈解説〉

税理士法人タクトコンサルティング（遠藤 純一）

［関連解説］

■小規模宅地等特例：相続人の継続事業への関与度合いが問われた事例

■土地の地目等は、相続時の利用状況をもとに判断すべきとした裁決

１、はじめに

財産を次世代に生前贈与する場合には、現金よりも不動産などの現物資産の方が有利といわれています。というのも、課税される対象金額は、現金の場合、その金額100％で評価されるのに、土地なら公示地価レベルの80％で抑制的に評価されるだけでなく、家屋はさらに控え目な固定資産税評価額で評価されるからです。そこで、親が生前に不動産を購入して子どもに贈与することが、節税策として検討されてきました。今回、取り上げるのは、こうした事情を背景に最近、税金トラブルとして浮上した事案です（国税不服審判所裁決令和4年11月4日）

２、事案の概要

裁決書によると、事案の概要は次のとおりです。

(1)平成29年11月、父親が不動産を8億7千万円で購入5か月後、子であるAに同不動産を贈与した。

(2)Aは、購入価額の2分の1に満たないと見られる「財産評価基本通達（以下、通達という。）に従った評価」で贈与税申告をした。

(3)その4年後の令和3年になって、税務当局から実地調査の通知があり、通達6の適用の可否判断する旨の説明があった。

(4)Aは、急遽、通達以外の方法で求めた不動産の価額、購入価額の2分の1以上とみられる金額で修正申告した。

(5)ところが税務当局は修正申告をもとに、令和4年になって過少申告加算税を賦課決定した。

(6)Aは、この間の事情について「調査通知の際、調査担当職員から調査の目的が「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する」と定める通達6 《この通達の定めにより難い場合の評価》の適用の可否判断にある旨の説明を受けたことから、土地建物の評価額が売買価格の2分の1を超えていれば通達6の適用はないと考え、修正申告書を提出したにすぎない」と主張し、Aは皆が平等に利用する通達で評価して当初申告したのに、過少申告加算税をかけるのは酷だとして、国税不服審判所の判断を仰ぐことにした。

３、問題の所在

贈与税は、もらった財産の価額に対して課税する税金です。従って、もらった財産が不動産などである場合には、その金銭的価値を見積もる必要があります。

そこで登場するのが国税庁の「通達」です。実務上、財産評価のモノサシとなっているからです。しかし、この通達に基づいた財産評価では著しく不適当とされる場合も、出てこないわけではありません。そこで、こうした場合に備えて通達の中に、例外的に、国税庁長官の指示を受けてこの通達の評価方法と異なる評価方法で財産を評価する仕組みを置いています。これが「通達6」です。

そうすると上記事例では、納税者であるAが通達に従い不動産を評価して申告したけれども、税務当局は、その評価では著しく不適当となると考えたと推定されます。最高裁は昨年4月、賃貸不動産を多額の借入で購入し相続税を0にする節税策を講じた事案で、通達評価を行うことが実質的な租税負担の公平に反するというべき事情がある場合には、通達の評価方法以外の評価方法、例えば鑑定評価による評価額を採用してもよいとの考えを明らかにしているからです。

実務上の問題点として、相続・贈与時の評価時点と財産の購入・売却時点が近いと取引価額が時価相当と認定されるかどうかという点、その上で通達評価との乖離が著しく、実質的な租税公平に反すると認められる場合には通達6が適用されるかどうかという点が特に気になるところです。しかしこの事案ではその点は問われず、過少申告加算税をかけるのは酷かどうかが争点でした。無論これも深刻な問題をはらみます。

４、 国税不服審判所の判断

国税不服審判所は「評価通達の定める評価方法によって評価し、申告したとしても、通達6の定めにより課税庁から是正を求められることがあるように、評価通達自体が、評価通達の定める評価方法が財産の適正な評価額を求める唯一の方法であることをうたっているものではない（中略）。どのような評価方法を用いるかは納税者の判断と責任に委ねられている」とした上で、当初申告に通達評価を利用せざるをえなかった納税者側でどうにもこうにもしようがない客観的事情はないから、当局が過少申告加算税をかけるのは酷ではないと判断しました。

このことを突き詰めれば、納税者は通達評価で是正を求められることが予測できるなら、通達以外の評価方法を選択できるはずで、通達評価を利用したのは納税者自身の主観的事情だと聞こえます。

税理士法人タクトコンサルティング 「TACTニュース」（2023/3/13）より転載