解説コラムの新着一覧

［解説ニュース］

親の駐車場を使用貸借で子が借りた場合の駐車場収入の帰属

〈解説〉

税理士法人タクトコンサルティング（遠藤 純一）

［関連解説］

■建物の取壊費用等が土地の取得費になるかどうかで争った事例

■不動産所得の計算で争いになった最近の事例

１、はじめに

亡き親が生前に行っていた貸駐車場の土地を子に使用貸借した場合の駐車場収入は、土地の所有権者の親ではなく、子にあるとした大阪地裁判決（令和3年4月22日）は、これまでの実務を覆すような結果だったことから、話題を呼びました。ここでは地裁判決と納税者敗訴の控訴審判決のエッセンスを紹介します。

２、事案の概要

この裁判で争いとなった事案の概要は、①約3千㎡もの土地を持つ親から子2人が平成26年2月、使用貸借契約を締結、不動産管理会社を通じ駐車場として賃貸したこと、②親は、平成26年2月以降の収益について確定申告書に計上せず提出したこと―が発端です。

所轄税務署は平成29年3月に、およそ次のような理由を挙げて、駐車場の収益の帰属を親とする更正処分等を行いました。

ア、使用貸借契約自体、真正に成立した契約ではないこと
イ、節税のため親の所有権を残したまま使用収益権を移すという形式が採用されており「特段の事情」があり、当事者の選択した法形式に拘束されず、契約書記載のとおりに有効に成立していると認められないこと
ウ、資産から生じる収益は資産の真実の権利者に帰属すること

これに対し、親が駐車場収入の帰属をめぐって出訴していたものです。主たる争点は、駐車場収入は親に帰属するかどうか。その前提として、上記ア・イのとおり、使用貸借契約が真正に成立しているかどうか、特段の事情があって契約書通りに有効に成立していると認められるかどうかも問われるなどしていました。

３、地裁判決

大阪地裁は、使用貸借契約は真正に成立しているとした上で、「特段の事情」についてこの取引が社会通念に照らして異常なものであるということはできないこと、この取引を行う目的として原告及び子らが支払う租税の合計額を軽減させることにあったことは認められるものの、このような目的があったことと、本件各使用貸借契約の内容どおりの行為がされたこととは両立し得るというべきと整理。

結局、地裁は、所得税法12条実質所得者課税の原則との関係につき、概略「資産の真実の権利者が誰であるかが明らかでない場合には、その資産の名義者が真実の権利者であるものと推定する」との所得税基本通達12-1に沿えば、本件は「明らかでない場合に当たらない」と判断、駐車場収入が親にあるということができないとしていました。

４、控訴審は逆転判決

しかし、控訴審の大阪高裁は一審判決を覆して納税者敗訴の判決を下しました（令和4年7月20日判決）。
大阪高裁判決では、最終的に駐車場として貸し付けられていた土地の親子間の土地使用貸借契約の成立を認め、2人の子が本件駐車場から「生ずる収益の法律上帰属するとみられる者」に当たると認定しました。

その上で、大阪高裁は「2人の子が単なる名義人であってその収益を享受せず、その者以外の者がその収益を享受する場合」に該当するかをおおむね次のように検討し、駐車場収益の帰属は親にあると判断しました。

(1)駐車場収入は土地の使用の対価として受けるべき法定果実であり、所有権者が果実収取権を第三者に付与しない限り、元来所有権者に帰属する。

(2)既に所有権に基づき駐車場賃貸事業を営んで賃料収入を取得していた親が子に本件各土地を使用貸借し、法定果実の収取を承諾してその事業を子らに承継させ、本件各取引は本件各土地の所有権の帰属を変えないまま何等の対価も得ることなく、法定果実の帰属を子に移転させたものと評価できる。

(3)本件各取引は、親の相続にかかる相続税対策を主たる目的として親の存命中は本件各土地の所有権はあくまでも親が保有することを前提に、本件各土地による親の所得を子である被控訴人らに形式上分散する目的で同人らに対して本件各使用貸借契約に基づく法定果実収取権を付与したものに過ぎないものと認められる。

(4)親が所有権者として享受すべき収益を子に自ら無償で処分している結果であると評価できるのであって、その収益を支配していたのは親であるというべき。

税理士法人タクトコンサルティング 「TACTニュース」（2022/10/11）より転載

［解説ニュース］

【Q&A】相続時精算課税の住宅取得等資金贈与の特例に係る贈与者が死亡した場合の相続税の取扱い

〈解説〉

税理士法人タクトコンサルティング（山崎 信義／税理士）

［関連解説］

■相続税の債務控除の対象とされる債務の範囲

■自宅家屋を取壊して敷地を譲渡した場合の譲渡所得の3,000万円控除の取扱い②

【問】

甲さんは令和4年3月に亡くなり、長男のAさんは遺産分割協議により甲さんの相続財産を取得しました。Aさんは、平成21年5月に甲さんから現金4,000万円の贈与を受け、同年12月にその全額を充てて分譲マンションを取得し、居住を開始しています。Aさんは、平成21年分の贈与税について、次の通り適法に*1～*3の特例の適用を受け、課税価格と納税税額をゼロとする申告書を提出しています。

（贈与税の課税価格の計算）
4,000万円－2,500万円*1－500万円*2－1,000万円*3＝0

*1相続時精算課税の選択による特別控除額（相続税法(相法)21条の9、21条の12）
*2住宅取得等資金の贈与に係る贈与税の非課税（租税特別措置法（措法）70条の2・以下「非課税特例」という。）の非課税額
*3住宅取得等資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税に係る贈与税の特別控除の特例（旧措法70条の3の2・以下「旧精算課税特例」という。）の特別控除額
上記の場合において、Aさんが甲さんから贈与を受けた現金4,000万円のうち、甲さんに係る相続税の計算上、課税価格に加算すべき金額はいくらになりますか。なお、上記の現金4,000万円以外に、Aさんが甲さんから贈与を受けた財産はありません。

【回答】

１．結論

Aさんが贈与を受けた4,000万円のうち、＊2の非課税額500万円を除いた3,500万円となります。

２．解説

(1)旧精算課税特例の概要

旧精算課税特例は、平成15年1月1日から平成21年12月31日までの間に贈与により住宅取得等資金の贈与を受けた一定の受贈者（特定受贈者）が、①その贈与をした者からの贈与について既に相続時精算課税を適用している者又は、②取得した住宅取得等資金について新たに相続時精算課税の適用を受ける者のいずれかに該当する等の一定の場合に、その贈与者から贈与により取得をした住宅取得等資金に係る贈与税につき、住宅資金特別控除額（最大1,000万円）を課税価格から控除するという規定でした。この特例は、平成21年12月31日の適用期限の到来により廃止されています。

(2)相続時精算課税の贈与者が死亡した場合の相続税

相続時精算課税は、その年の1月1日時点で18歳以上である個人が、その年の1月1日時点で60歳以上である父母又は祖父母から財産の贈与を受けた場合に、贈与税の申告期限までに「相続時精算課+税選択届出書」その他一定の書類を贈与税の申告書に添付して納税地の所轄税務署長に提出したときに選択できる税制です(相法21条の9等)。

相続時精算課税の贈与者（「特定贈与者」・本問では甲さん）が死亡した場合、相続時精算課税適用を受けた受贈者（本問ではAさん）の相続税は、①特定贈与者から相続又は遺贈により取得した財産の評価額に、②その死亡の時までに特定贈与者から贈与を受けた相続時精算課税の適用を受ける贈与財産の評価額（贈与時の価額）を加算した金額を課税価格として税額を計算します（相法21条の15）。この場合、②の対象となる贈与財産は、その贈与による取得の日の属する年分の贈与税の課税価格計算の基礎に算入されるものに限られます。このため、上記*2の非課税特例のように一定の金額を贈与税の課税価格に算入しない規定の適用があった場合、その適用があった金額、すなわち非課税額は贈与税の課税価格計算の基礎に算入されないので、②の対象とはならず、特定贈与者に係る相続税の課税価格に加算されません（相法基本通達21の15−1）。

一方、上記*3の旧精算課税特例は、一定の金額を特定受贈者の贈与税の課税価格に算入しないとする規定ではなく、贈与税の課税価格から住宅資金特別控除額を控除する旨の規定です。このため、旧精算課税特例により控除された住宅資金特別控除額は、上記②に含まれることになり、特定贈与者に係る相続税の課税価格に加算されます（同通達(注)）。

(3)本問へのあてはめ

上記(2)より、Aさんが平成21年に甲さんから贈与を受けた現金4,000万円のうち、甲さんに係る相続税の課税価格に加算すべき価額は、*2の非課税特例により贈与税の課税価格の計算の基礎に算入されなかった非課税額500万円を除いた3,500万円となります。*3の旧精算課税特例の特別控除額1,000万円は、相続税の課税価格に加算する必要があるので注意が必要です。（参考：「令和3年8月東京国税局資産税審理研修資料」191頁）

税理士法人タクトコンサルティング 「TACTニュース」（2022/09/30）より転載

［解説ニュース］

土地の地目等は、相続時の利用状況をもとに判断すべきとした裁決

〈解説〉

税理士法人タクトコンサルティング（遠藤 純一）

［関連解説］

■低未利用地等を譲渡した場合の100万円特別控除の適用状況

■不動産所得の計算で争いになった最近の事例

１、相続税の土地評価の単位とは？

相続財産である土地を金銭価値で見積もる評価をする場合には、土地は、(1)宅地、(2)田、(3)畑、(4)山林、(5)原野、(6)牧場、(7)池沼、(9)鉱泉地及び(10)雑種地の地目の別に評価することとされています。なお、一体として利用されている一団の土地が2以上の地目からなる場合には、その一団の土地は、そのうちの主たる地目からなるものとされます。

このうち宅地については、利用の単位となっている１画地の宅地ごとに評価することになっています。必ずしも1筆ごとではないところがポイントです。
もっとも贈与、遺産分割等による宅地の分割が親族間等で行われた場合、分割後の画地が宅地として通常の用途に供することができないなど、その分割が著しく不合理であると認められるときは、その分割前の画地を「1画地の宅地」とするルールがあります。

さて、建物の建築確認を受ける際に、その敷地とされていた土地の利用状況が、建物の敷地以外の用途にも利用されることがあります。その場合、土地の評価単位の判定はどのようになるのでしょうか？今回は、そんな問題を孕んだ最近の裁決事例を紹介します。

２、事例の概要

問題となった相続財産の土地は、次のような土地でした（国税不服審判所　令和4年3月9日裁決）。

図

被相続人は平成15年に共同住宅の新築に際し概ね本件1土地を敷地として建築確認申請を行いました。その後相続が開始し、相続人Aが本件1土地及び共同住宅を、相続人Bが本件2土地を遺産分割により相続しました。相続開始時点の土地の利用状況は、本件1土地の点線部分の南側を含む本件2土地が月極駐車場となっていましたが、共同住宅入居者専用ではありませんでした。本件1土地の南側道路に接する部分にはフェンスが設置され、当該通路部分を通って南側道路に出ることはできない状況でした。

相続人らは本件1土地については、共同住宅の敷地である宅地で不整形地として当初申告しました。

ところが税務署は、本件1土地の北側共同住宅の敷地部分（宅地）と駐車場となっている南側部分（雑種地）は一体性がないとして、評価単位を分けて更正処分をしたことから、国税不服審判所（以下、審判所という）の判断を求めることになったものです。

争点は、本件１土地北側部分と、本件１土地南側部分に分けて評価すべきか。具体的には、本件１土地の地目につき、本件１土地北側部分は宅地、本件１土地南側部分は雑種地として、それぞれの評価単位ごとに土地の価額を評価すべきか否か。

３、審判所の判断

審判所は、本件1土地の点線部分に柵が設置されていたことや、植栽などがあって事実上、共同住宅の敷地から駐車場側へ通りぬけられなかったこと等を確認し、本件1土地の南側部分は、共同住宅の敷地の効用を果たすための必要な土地とは認められないと判断しました。そのうえで審判所は、最終的に「本件１土地北側部分の地目は宅地、本件１土地南側部分の地目は雑種地と判定すべき」としました。

この点、相続人が次のように主張していました。「本件１土地南側部分は、①避難通路として本件共同住宅の敷地の効用を果たすために必要な土地であること、②建築確認申請における建蔽率及び容積率の計算上、本件共同住宅の敷地に含まれていることから、本件共同住宅の敷地として本件１土地北側部分と一の評価単位とすべき」。

これに対し審判所は「土地の地目の判定においては、土地の現況及び利用目的に重点を置くこととされるものであり、その利用目的については、課税時期における利用状況を基に判断すべき」と述べ、「建築確認における申請内容いかんは、上記の結論を左右するものではない」として、相続人の言い分を退けています。

税理士法人タクトコンサルティング 「TACTニュース」（2022/09/20）より転載

［解説ニュース］

譲渡所得の金額の計算上、総収入金額を契約効力発生日基準により確定させる場合の留意点

〈解説〉

税理士法人タクトコンサルティング（山崎 信義／税理士）

［関連解説］

■建物の取壊費用等が土地の取得費になるかどうかで争った事例

■区分所有建物の敷地への小規模宅地特例の適用巡り争いになった裁決事例

１．譲渡所得の金額の申告時期の原則

(1)譲渡所得の計算

個人が宅地を譲渡した場合、所得税の譲渡所得の金額は、その年中の譲渡に係る総収入金額（譲渡代金）から譲渡した宅地の取得費や譲渡費用を控除して計算します(所得税法33条1項、3項、租税特別措置法31条、32条)。

(2)収入すべき時期の判定における引渡日基準と契約効力発生日基準

各年の譲渡所得の金額の計算においては、「その年中の譲渡に係る総収入金額」を確定させる必要があり、これは所得税法36条により、「その年において収入すべき金額」とされています。つまり、譲渡の対価である総収入金額が、「その年において収入すべき金額」に当たるかどうかの判断が必要であり、その判断のための基準を示しているのが、所得税基本通達36-12です。この通達では、譲渡所得の基因となる資産の引渡しがあった日（「引渡日基準」）を原則としていますが、納税者の選択により、当該資産の譲渡に関する契約の効力発生の日（「契約効力発生日基準」）によることも認めています。

２．契約効力発生日基準を選択する場合の注意点

(1)不動産の売買契約が成立しているかどうか

１(2)の「契約効力発生日基準」は、一般に「契約日基準」と呼ばれますが、「契約の効力発生の日」を総収入金額(譲渡代金)の収入すべき時期とするものであり、「契約日」又は「契約書作成日」が無条件に「契約の効力発生の日」となる訳ではありません。宅地等の不動産の譲渡について「契約の効力発生」に至っているというためには、不動産の売買契約が私法（民法）上成立している必要があります。

一般に、売買契約は両当事者の合意によって成立する(民法555条)とされています。しかし、不動産の売買については、昭和50年6月30日東京高裁判決では、「売買契約書を作成し、手付金若しくは内金を授受するのは相当定着した慣行であることは顕著な事実である。契約当事者が慣行に従うものと認められるかぎり、（略）売買契約書を作成し、内金を授受することは、売買契約の成立要件をなすと考えるのが相当である。」とされています。つまり、判例では不動産の譲渡について、売買契約書が作成されたものの、売買契約書で定められた手付金（内金）の授受がされていない場合には、売買契約の成立要件が満たされておらず、契約が私法上成立していない、という考え方が示されています。

契約が私法上成立していない状態であれば、「契約の効力発生」に至っていることにはなりません。独立当事者間における不動産の売買等の慣行に従い、その契約の締結（契約書の作成・調印）と同時の買主による手付金の支払義務の履行が契約書に定められている場合は、手付金の支払が履行されていることを前提として、その契約書の調印日が契約の効力発生の日ということになります。契約の効力発生の日の判定に当たっては、契約書の存在とその契約日とされている日だけを確かめるのではなく、手付金の支払条項の有無、その支払条項が有る場合はその履行の有無を確認することも必要です。

(2)手付金の支払条項がない売買契約書の性質

手付金の支払条項がない売買契約書が作成されるケースは、一般に売主・買主間に親族関係等の密接・特殊な関係がある場合の譲渡が想定されます。このような場合、第三者間の譲渡に比べるとそのような条件自体が異例であることから、売買につき真に合意があるのかどうか疑いを生むおそれがあります。

しかし、契約書に手付金の支払条項がなく、その授受がない場合であっても、契約書作成後すみやかに代金を全額支払い、登記関係書類等の交付等を経て引渡しが完了しているときは、売買につき真に合意があると考えるべきでしょう。また、手付金の支払条項がない契約書に、契約の効力発生の日を契約書の調印日とする旨の取り決めがあるような場合は、手付金の授受と無関係に効力の発生を合意している以上、その授受がないことが契約の成立に影響しないことになるので、契約書に定められた契約の効力発生の日を否定することはできないと思われます。

(3）契約効力発生日基準選択時の注意点

譲渡所得の金額の計算上、契約効力発生日基準を選択する場合には、極力2 (1)で示した独立当事者間における不動産売買等の慣行に従い、契約締結と同時の手付金の支払義務を定めた契約書を作成のうえ、その授受を完了させ契約の成立について疑いがないようにしておくべきです。

税理士法人タクトコンサルティング 「TACTニュース」（2022/08/22）より転載

［解説ニュース］

特定事業用資産の買換特例を巡る最近の税金トラブル

〈解説〉

税理士法人タクトコンサルティング（遠藤 純一）

［関連解説］

■相続税の家屋評価をめぐる最近の裁判例から

■不動産取得税の「相続による取得」を巡る最近のトラブル

１、買換特例の要件を満たしてない・・・

所得税の特定事業用資産の買換特例（以下、買換特例という。）は、個人が特定の事業用資産を譲渡して、特定の資産（買換資産）を取得し1年以内に事業の用に供した場合に、譲渡益に対する課税を繰り延べる税制上の特例です。含み益の大きい事業用不動産を買い換える場合、この特例の活用はおすすめです。もっとも売却資産と買換資産には所定の組合せがあり、これに従うのが特例適用の前提です。

今回は、亡き父親により取得された買換資産が、買換特例の適用要件を満たしていないことが判明したケースで、相続人が税務署と争った事例（東京高裁令和3年9月19日判決、請求棄却）を基に、そのエッセンスを紹介します。

具体的には相続人は、買換資産である賃貸住宅等の取得価額について買換特例画適用されない場合は買入代金ベースになるため、その後の不動産所得の減価償却や譲渡所得課税で控除される取得費でも高くなりもっと節税になるはずだと考えたのです。そして相続人が税務署に被相続人の所得税の修正申告をしたのですが、税務署は、買換資産の取得価額につき引継価額で計算すべきとして争いになったものです。

 ２、買換え資産の取得価額

買換特例は、課税の繰り延べが特徴です。たとえば、譲渡資産を売った金額より買換資産の買い換えにかかった金額が高いケースでは、現行制度上、課税割合が20%の場合、譲渡資産の譲渡益の80%に相当する金額について譲渡所得課税が先送りされる仕組みです。

その代わり買換資産の取得価額は、①売却資産の（取得費と譲渡経費）の80%分と、②売った金額の20%分、③買い換えた資産の購入金額と売却資産の売った金額の差額を合計した金額です。いわゆる取得価額の引継ぎが行われています。
仮に売却資産の取得費が2,000万円、譲渡費用が200万円、売却代金が1億円の場合で、買換え資産の取得価額が1億2,000万円だったら、①（2,000万円＋200万円）×80%＝1,760万円、②1億円×20%＝2,000万円、③1億2,000万円－1億円＝2,000万円となり、「買換え資産の取得価額（引継価額）」は①＋②＋③で、5,760万円となります。

もし買換特例の適用がなかったら、買換資産の取得価額は、当然、買った金額とその他取得に要した費用の合計額（1億2,000万円）となります。
買換特例の適用がある場合と、そうでない場合の買換資産の取得価額には、大きな違いがあります。結果、買換資産の減価償却費の計算や、売った場合の譲渡所得課税の計算もその違いが反映されることになるのです。

  ３、裁判所の判断等

この裁判で、中心的な争点となったのは、買換えに係る特定の事業用資産の譲渡の場合の取得価額の計算等について定めた措置法37条の3第1項の「第37条第1項（括弧内略）の規定の適用を受けた者（括弧内略）」の内容です。

裁判所は「一般に、「適用」との文言は、法令の規定を対象となる者、事項、事件等に対してあてはめ、これを働かせることを意味するものである。そして同法37条の3第1項柱書きは、当該文言に続けて、それ「を受けた者」と定めており、それ「を受けることができる者で、その適用を受けたもの」などとは定めていない。このような文理等に照らすと、自ら同法37条1項の規定を当てはめて同項に規定する要件を満たすとする確定申告書を提出し、これを働かせて同項の規定の適用による課税の繰延べという効果を享受した者は、これに係る修正申告書の提出又は更正処分がされない限り、客観的にみて当該要件を満たしていたか否かにかかわらず、「第37条第1項（括弧内略）の規定の適用を受けた者（括弧内略）に該当することになると解される」と判示しました。

また「課税の繰延べという効果を享受した者は、これに係る修正申告書の提出又は更正処分がされない限り、当該確定申告書の提出時から客観的にみて当該要件を満たしていなかったとしても、その効果を享受していることになるところ、それにもかかわらず、以上で述べた解釈とは異なり、（中略）同法37条の3第1項の規定が適用されないことになると解すると、（中略）すなわち繰り延べられたキャピタル・ゲインに対する課税を実現しようとする趣旨に反する結果となるから、この点でも、以上で述べた解釈が採用されるべきもの」と説示しています。

この判断は、東京高裁令和4年5月18日判決でも維持されている状況です。

税理士法人タクトコンサルティング 「TACTニュース」（2022/08/08）より転載

［解説ニュース］

【Q&A】新築した住宅に転居後、転居時まで居住した住宅を譲渡した場合の3,000万円控除

〈解説〉

税理士法人タクトコンサルティング（山崎 信義／税理士）

［関連解説］

■個人が共有持分を分割した場合の所得税の取扱い

■被相続人から相続開始の年に贈与を受けた相続人の課税関係

【問】

Aさんは、平成28年に亡父から相続により取得した東京都中野区の区分所有マンションに居住していましたが、令和2年4月に杉並区に戸建て住宅を新築し、令和3年3月に転居しました。Aさんは令和4年6月に中野区のマンションを譲渡し、譲渡益が生じることから、租税特別措置法（措法）35条第1項の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除（以下「3,000万円控除」）の適用を検討しています。

Aさんは、中野区のマンションを譲渡した時には杉並区に所有する住宅に居住していることから、同マンションが3,000万円控除の適用要件とされる「（自分が）主としてその居住の用に供している家屋」に該当せず、適用を受けられないのではないかと心配しています。この場合において、Aさんは3,000万円控除の適用が認められますか。

【回答】

中野区のマンションは、居住の用に供されなくなった令和3年3月の時点で「主としてその居住の用に供している家屋」であり、これを居住の用に供されなくなった日以後3年を経過する日の属する年の年末までに譲渡しているので、他の要件を満たす限り3,000万円控除の適用が認められます。

【理由】

(1)3,000万円控除の概要

個人が自己の居住用の不動産を譲渡した場合は、譲渡所得の金額の計算上、最高3,000万円が控除できる特例が設けられています。これが3,000万円控除です。3,000万円控除の適用対象とされる不動産には、次のようなものがあります（租税特別措置法第35条第2項）。

①現に自己が居住している家屋

②居住用に供されなくなった日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡した家屋

③①又は②の家屋とともに譲渡したその敷地

④①の家屋が災害により滅失した場合において、その家屋に住まなくなった日から3年目の年の12月31日までの間（原則）に譲渡したその敷地

（2）「主としてその居住の用に供している家屋」の判定時期

個人が居住の用に供している家屋を二以上所有する場合、3,000万円控除の適用対象となる上記(1)①または②の家屋は、その者が主として居住の用に供していると認められるーの家屋に限られます（措法施行令20条の3第2項）。

この場合、譲渡した家屋が「主として居住の用に供している家屋」に該当するかどうかの判定時点が問題になります。

Aさんの場合、中野区のマンションの譲渡時点で判定すると、譲渡時に主として居住の用に供している杉並区の住宅を有していることから、マンションはAさんが主として居住の用に供している家屋には該当せず、その譲渡について3,000万円控除は適用されません。一方、マンションを居住の用に供さなくなった時点で判定すると、マンションを居住の用に供さなくなった時にAさんは他に居住の用に供している家屋を有していないので、他の要件を満たす限り3,000万円控除の適用が認められることになります。

この「主としてその居住の用に供している家屋」の判定時点について、国税庁の通達では「居住の用に供されなくなった時」とされています（措法通達31の3−9(2）、35−6）。したがって、譲渡した家屋が「その者が主としてその居住の用に供していると認められるーの家屋」に該当すると判定された場合には、その譲渡の時において譲渡した者が他にその居住の用に供している家屋を有している場合であっても、その譲渡した家屋は、上記(1)①または②の家屋に該当します。

（3）本件へのあてはめ

上記(2)より中野区のマンションは「主としてその居住の用に供している家屋」に該当し、Aさんはこれを令和4年6月、すなわち居住の用に供されなくなった日（令和3年1月）から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡していることから、他の要件を満たす限り、3,000万円控除の適用が認められます。

税理士法人タクトコンサルティング 「TACTニュース」（2022/06/27）より転載

［解説ニュース］

低未利用地等を譲渡した場合の100万円特別控除の適用状況

〈解説〉

税理士法人タクトコンサルティング（遠藤 純一）

［関連解説］

■滞納固定資産税の”相続”問題にご用心

■最近の事例にみる「不動産所得で経費になるもの」

１．創設初年度（令和2年）は2,501件

低未利用土地等を譲渡した場合の100万円特別控除（租税特別措置法35条の3、以下「100万円控除特例」という）の適用状況が、国税庁の最新資料（資産税事務処理状況表）で分かりました。

それによると、制度発足の令和2年7月から年末までの令和2年分の適用件数は、全国で2,501件でした。12ある国税局別の適用件数は次の通りです（申告者住所地ベース）。

100万円控除特例の適用に必要な土地所在地の市区町村の確認書交付実績（国土交通省令和3年7月公表）によると、確認書交付実績は全国で2,060件。この中の約2割は共有だったとされています。国税庁のデータは国土交通省のデータをほぼ裏付けるものとなっています。

https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001469388.pdf

ただ、国土交通省の公表によると、都道府県1団体当たり平均で確認書は44件とのこと。また、公表されたグラフを見ると、例えば東京国税局管内の東京・神奈川、千葉、山梨の確認書交付実績に比べ、明かに申告件数の方が上回っており、申告者の地元の物件ではなく、他の道府県の土地を譲渡している状況が見えてきます。

２．特例の概要

100万円控除特例は、個人が所定の低未利用土地等を譲渡し、譲渡の後の当該低未利用土地等の利用について、市区町村長の確認がされたものの譲渡であって、その対価の額の合計が500万円以内である場合に、譲渡所得の計算上100万円を控除する制度です。

この場合の譲渡対価500万円以内の判定は、例えば、土地が共有であれば所有者ごとに判定します（措置法通達35の3－2）。たとえば、兄弟2人で持分2分の1ずつ共有の土地を900万円で譲渡した場合は、兄弟で500万円ずつの枠があるため、2人合わせて1000万円以内となり、100万円控除特例の要件をクリアしたことになります。

３．低未利用土地とは

低未利用地等とは、都市計画区域内にある土地基本法第13条第４項に規定する低未利用土地とされています。具体的には、居住の用、業務の用その他の用途に供されておらず、又はその利用の程度がその周辺の地域における同一の用途若しくはこれに類する用途に供されている土地の利用の程度に比し著しく劣っていると認められる土地や、その低未利用土地の上に存する権利のことです。

国土交通省が確認書を交付するにあたって出した文書「低未利用土地等の譲渡に係る所得税及び個人住民税の特例措置の適用に当たっての要件の確認について」によると、「低未利用土地とは、具体的には、空き地（一定の設備投資を行わずに利用がされている土地を含む。）及び空き家・空き店舗等の存する土地とする。

ただし、コインパーキングについては、一定の設備投資を行い、業務の用に供しているものではあるが、譲渡後に建物等を建ててより高度な利用をする意向が確認された場合は、従前の土地の利用の程度がその周辺の地域における同一の用途又はこれに類する用途に供されている土地の利用の程度に比し著しく劣っており低未利用土地に該当すると考えて差し支えない。」とされています。低未利用土地等に該当するかどうかは、これで判断するのがよさそうです。

４．その他の要件等

ただし、親族等所定の特別関係者への譲渡ではないこと、譲渡の前3年間に譲渡した土地を分筆して100万円控除特例の適用を受けている等所定の譲渡所得課税の特例を受けていないことが適用の要件です。

手続きは、確定申告書に計算明細書、譲渡した土地が低未利用土地等であること及びその利用について市区町村長が確認した確認書、その土地が分筆等され同特例の適用を受けていないこと等がわかる書類を付けて申告します。

適用期限は2022年12月31日まで。もっとも「空地・空き家」の増加を抑制する制度創設趣旨からすると、制度の適用期限延長も考えられます。しかし利用していない不動産に係る固定資産税等の固定費を削減し、保有財産のリストラをするには、活用しがいのある特例になっているので、チャンスがあるうちに検討したいところです。

税理士法人タクトコンサルティング 「TACTニュース」（2022/06/13）より転載

［解説ニュース］

【Q＆A】相続開始直前に被相続人が老人ホームに入所していた場合の小規模宅地等の特例の適用

〈解説〉

税理士法人タクトコンサルティング（山崎 信義／税理士）

［関連解説］

■被相続人から相続開始の年に贈与を受けた相続人の課税関係

■生前贈与がある場合の相続税申告の留意点

【問】

甲さんは令和4年5月に死亡しました。甲さんの相続人は子のAさん1人であり、Aさんは甲さんの遺産を全て相続しています。甲さんは平成30年に要介護認定を受けた後、自宅を離れて介護付き老人ホームに入所し、相続開始まで退所せずにそこで暮らしていました。甲さんの自宅はしばらく空き家となっていましたが、Aさんが令和元年に甲さんの旧自宅に転居し、甲さんの相続開始まで居住していました。またAさんは、甲さんが老人ホームに入所する直前において甲さんと生計を別にしていました。
上記の場合において、甲さんに係る相続税の計算上、Aさんは租税特別措置法（措法）69条の4の特定居住用宅地等に係る小規模宅地等の特例（以下「本特例」）の適用を受けることができますか。

【結論】

甲さんの自宅だった建物（旧自宅）は、甲さんが老人ホームに入所後、別生計のAさんの居住の用に供されていることから、その敷地は相続開始直前において被相続人の居住の用に供されていた宅地に該当せず、本特例の適用を受けることができません。

【理由】

(1)本特例の概要

個人が相続又は遺贈により、相続開始の直前において、被相続人又は被相続人と生計を一にする被相続人の親族の居住の用に供されていた宅地等（土地又は土地の上に存する権利をいう。）を取得する場合、一定の要件の下で、その宅地等のうち限度面積（330㎡）までの部分について相続税の課税価格に算入すべき価額を80%減額できる制度をいいます（措法69条の4第1項）。

(2)被相続人の居住の用に供されていたかどうかの判定の原則

本特例の対象となる「被相続人の居住の用に供されていた宅地等」の判定は、被相続人が、その宅地等の上に存する建物に生活の拠点を置いていたかどうかにより行います。

具体的には、被相続人の日常生活の状況、その建物への入居目的、その建物の構造や設備の状況、生活の拠点となる他の建物の有無その他の事実を総合的に考えて、居住の用に使用されていたかどうかを判定します（措法69条の4第1項、第3項2号、国税庁HP「質疑応答事例」）。

(3)被相続人が老人ホームに入所したことにより自宅が空き家であったときに、その敷地について本特例の適用が認められる場合

被相続人が居住していた建物を離れて老人ホームに入所し、一度も退所せずに死亡した場合は、その建物の敷地を特定居住用宅地として本特例の適用を受けられるかどうかが問題となります。被相続人が居住していた建物を離れて老人ホームに入所したような場合は、一般的にはそれに伴い被相続人の生活の拠点も老人ホームへ移転したものと考えられます。

しかし、被相続人が老人ホームに入所したことにより、相続開始の直前においてそれまで居住していた建物を離れていた場合であっても、次の①と②の要件を満たすときには、被相続人が居住していた建物の敷地は、相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた宅地に該当するものとして、相続税の計算上、本特例を適用することが認められます。

①介護保険法に規定する要介護認定又は要支援認定を受けていた等の被相続人が、有料老人ホーム等の施設又は住居に入居又は入所していたこと（措法施行令40条の2第2項）。

②被相続人の居住の用に供されなくなった後に、あらたにその宅地等を次の用途に供していないこと（同条第3項）。

イ.事業（貸付けを含む。）の用
ロ.【被相続人又は老人ホームへ入所する直前において同一生計であり、かつ、被相続人の自宅に引き続き居住している親族】以外の者の居住の用

(4)本件へのあてはめ

甲さんの旧自宅は、相続開始の直前においてAさんが居住しており、Aさんは甲さんの老人ホーム入所直前において甲さんと別生計であったことから、上記(3)②の要件に該当しません。よって（3）の場合には該当せず、本特例の適用を受けることができません。

税理士法人タクトコンサルティング 「TACTニュース」（2022/05/30）より転載