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［解説ニュース］

【Q&A】自宅と敷地の所有者が異なる場合の居住用財産の譲渡に係る譲渡所得の特例の適用

〈解説〉

税理士法人タクトコンサルティング（山崎 信義／税理士）

［関連解説］

■相続時精算課税に係る相続税の納付義務の承継があった場合の相続税額の計算

■【Q&A】被相続人から相続開始の年に贈与を受けた相続人の課税関係

税理士法人タクトコンサルティング 「TACTニュース」（2024/4/22）より転載

［解説ニュース］

相続財産譲渡時の取得費加算の特例で加算される相続税額で争いになった事例

〈解説〉

税理士法人タクトコンサルティング（遠藤 純一）

［関連解説］

■不動産購入5か月後、子どもへの贈与で税金トラブル

■低未利用地等を譲渡した場合の100万円特別控除の適用状況

１．はじめに

相続財産に係る譲渡所得の課税の特例（以下、取得費加算の特例という。）は、財産を相続した後に相続税の支払いなどの資金需要が生じ相続財産を譲渡する際に、相続税の一部を取得費に加算することで譲渡所得課税を軽減できる制度です。

①相続や遺贈により財産を取得した人に、②相続税が課税されており、③相続財産を相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡する場合に、所定の書類を添付の上確定申告すれば適用があります。
情報公開で明らかになった国税庁の資料によると、適用件数はこのところ年々増加、直近（令和3年7月から令和4年6月まで）の適用件数は、20,352件に上り過去最高となっています。これに伴い、取得費加算の特例をめぐる税金トラブルも散見される状況です。

今回は、相続した土地に借地権を設定して得た権利金に係る譲渡所得の計算上、取得費加算の特例の計算で争いになった事例（東京地裁令和3年10月12日判決）を取り上げます。

２．事案の概要

この事案の経緯は、次のとおりです。

(1)原告納税者らは、養母が亡くなり、もともとビルの建っている土地（所在地の借地権割合は90%）を相続により取得した。

(2)相続税の申告に関しては、税務署が問題の土地の評価額について貸家建付地として再評価し、相続税を減額更正した。

(3)相続後、原告らは自ら代表を務める不動産会社にその土地に建っている建物を譲渡するとともに、借地権を設定した。権利金は合計で約49億円。

(4)権利金は相続土地の価額の2分の1を超えていたことから、原告らが長期譲渡所得として、相続税の取得費加が額を計算して申告。

(5)税務署は譲渡所得の計算上取得費として加算された相続税額について、貸家建付借地権の評価方法に基づき算定した金額として上記申告を一部否認したことで、原告らは国税不服審判所で争ったところ、「当該譲渡をした資産の当該課税価格の計算の基礎に算入された価額」は、貸家建付地としての土地の評価額に、借地権割合である90%を乗じた金額と判断された。

(6)原告はこれを不服として出訴した。

３.裁判所の判断

主な争点は、譲渡所得に係る取得費加算額を計算するに当たり、「当該譲渡をした資産の当該課税価格の計算の基礎に算入された価額」を土地の相続税評価額に100分の90を乗じた金額とすることの適否です。

取得費に加算される相続税額は、譲渡した相続財産に対応する相続税額です。
具体的には現行制度上、譲渡した財産以外にも相続財産がある場合には相続税の計算の基礎となった財産の評価額と加算される贈与財産の合計額（当該譲渡をした資産の当該課税価格の計算の基礎に算入された価額）に占める譲渡資産の評価額の割合を譲渡した人の払った相続税に乗じて求めます。

東京地裁は、法令や同制度のこれまでの改正動向から「当該譲渡をした資産の当該課税価格の計算の基礎に算入された価額」とは、相続税の課税価格の計算の基礎に算入された価額のうち譲渡をした相続財産に対応する部分をいうものであることは明らかしと認めました。

そのうえで東京地裁は、この事案において「譲渡をした資産」が借地権であることは、当事者間に争いがないものとして次のような指摘をしました。

①借地権を設定した土地が、相続開始時及び借地権設定時において借地権割合が90%の地域にあった

②相続税の減額更正において本件各土地の相続税評価額は、いずれも評価通達26に定める貸家建付地として評価されたものであること
こうしたことから、東京地裁は、「当該譲渡をした資産の当該課税価格の計算の基礎に算入された価額」は貸家建付地としての土地の評価額に、借地権割合である90%を乗じた金額としたことは相当であると判断しています。

原告は、自用地としての評価額に借地権割合を乗じて求めた金額を取得費加算額を計算する場合の当該譲渡をした資産の当該課税価格の計算の基礎に算入された価額とすることが妥当だと主張していました。

これに対し東京地裁は、原告主張の計算を認めると、「譲渡所得が課税されていない底地部分についても取得費加算の対象に含めることを認めることとなる」として、譲渡所得に係る「当該譲渡をした資産」が借地権であるという実体を適正に反映しておらず制度趣旨及び改正経緯等に反するものであるとして原告の主張を退けています。

この裁判の判断は控訴審でも維持されています。

税理士法人タクトコンサルティング 「TACTニュース」（2024/4/8）より転載

［解説ニュース］

【Q&A】契約者の変更があった生命保険契約に係る死亡保険金等の課税関係

〈解説〉

税理士法人タクトコンサルティング（山崎 信義／税理士）

［関連解説］

■令和5年度税制改正：贈与税の相続時精算課税の見直し

■相続時精算課税に係る相続税の納付義務の承継があった場合の相続税額の計算

税理士法人タクトコンサルティング 「TACTニュース」（2024/3/25）より転載

［解説ニュース］

売却する不動産にある遺品の片付け費用が譲渡費用と認められなかった事例

〈解説〉

税理士法人タクトコンサルティング（遠藤 純一）

［関連解説］

■入居者募集広告を出していても空室とされ小規模宅地等特例が否認された事例

■マイホーム買換特例の適用状況などについて

１．はじめに

売却する不動産に遺品が残っている場合があります。これら遺品の整理業務については、最近では専門の遺品整理業者が多数存在しており、それだけニーズが多い状況であることがわかります。

それもそのはず、遺品を残したままでの引渡しでは買主が通常、嫌がるからです。当然、売買契約書では、遺品の整理について売主側での処理を前提に引渡しを実行する契約を締結することが良く行われるようです。

この場合、売主側で気になるのが、遺品の片付け・整理費用が税務上、譲渡費用になるかどうかという点です。最近、この点を争点として、結論として遺品片付け費用が譲渡費用と認められなかった裁決事例が明かになっています（国税不服審判所、令和5年9月11日）。今回はこれを紹介します（本件はこれ以外の争点もありますが、割愛します）。

２．事案の概要

請求人Aさんは、父親と母親から賃貸不動産（土地・建物）と親と住んでいた住宅（土地・建物）などを相次いで相続し、平成30年7月に買主との間で、上記不動産を売却する旨の契約を締結し、平成31年1月25日、上記不動産を買主に引き渡しました。

その際、建物の中に残存していた遣品の片付け費用として300,000円を支払い、遺品は、Aさんが引き取り、自宅で保管していたといいます。

申告では、添付した「譲渡所得の内訳書」には、上記不動産を譲渡するために支払った譲渡費用として、仲介手数料及び収入印紙代のほか、遺品片付け費用300,000円等がそれぞれ記載されていました。

３.税務署の対応

所轄の税務署は、令和3年に調査し、「遺品片付け費用は譲渡所得の計算上、讓渡費用には該当しない」として所得税の更正処分・過少申告加算税の賦課決定をしたところ、これを不服としてAさんが国税不服審判所（以下、「審判所」という。）へ審査請求したものです。

４．審判所の判断

争点は、遺品片付け費用は、不動産の譲渡所得の金額の計算上控除される譲渡費用に当たるか否か。

審判所は、「資産の譲渡に当たって支出された費用が譲渡費用に当たるかどうかは、一般的、抽象的に当該資産を譲渡するために当該費用が必要であるかどうかによって判断するのではなく、現実に行われた資産の譲渡を前提として、客観的にみて、その譲渡を実現するために当該費用が必要であったかどうかによって判断すべきものであると解される」と譲渡費用についての基本的な考え方を示しました。

次に審判所は、所得税基本通達33−7について、「譲渡費用とは、資産の譲渡のために直接要した費用及び当該資産の譲渡価額を増加させるため当該譲渡に際して支出した費用をいうものと定めた上で、当該資産の修繕費、固定資産税その他その資産の維持又管理に要した費用は、譲渡費用に含まれないことに留意する旨定めている」と指摘し、譲渡費用の基本的な考え方に沿うものとしました。これを前提に審判所は、次のような事実関係を指摘しています。

「売買契約における特約事項（動産の撤去の特約）においては、不動産の建物内に構築物、動産がある場合は、不動産の引渡日までに売主（請求人）の責任と負担において処分・除去するものとし、また、不動産の引渡し時において残存する構築物、動産等一切について、売主（請求人）はその所有権を放棄するものとし、引渡し後、それらの買主（本件譲受人）による処分について何らの異議を申し立てないものとする旨が定められている」。

また、買主の取締役が答えたところによると「上記特約は不動産を売買する場合に一般的に使用する条項」だといいます。
これを受けて審判所は、Aさんがした遺品片付けは「特約事項に基づいて、請求人の責任と負担においてされたもの」と認定しましたが、「売買契約における代金に対し請求人の主張する遺品片付け費用は300,000円にすぎない」こともあって、「不動産の引渡し時において残存する構築物や動産等一切について、売主はその所有権を放棄するものとし、引渡し後、それらの買主による処分について何らの異議を申し立てないものとする旨が定められていることからすると、仮に遺品の片付けがされていなかったとしても、特約事項を理由に、不動産の譲渡が実現しなかったとは認め難い」としました。

さらに審判所は「遺品は請求人が引き取り、自宅で保管している」ことも指摘し、最終的に「遺品を整理する目的で遺品片付け費用を支出したとみるのが相当であり、特約事項の内容に照らしても、客観的にみて、譲渡を実現するために遺品片付け費用が必要であったとは認められない」と判断しています。

税理士法人タクトコンサルティング 「TACTニュース」（2024/2/26）より転載

［解説ニュース］

【Q&A】個人が賃貸しているマンションの管理組合に支払う修繕積立金と所得税の取扱い

〈解説〉

税理士法人タクトコンサルティング（山崎 信義／税理士）

［関連解説］

■マンションの相続税評価が時価の6割水準めどに引上げへ

■リストラで借換えた賃貸不動産の借入金の利子が必要経費になる範囲

【回答】

１.結論

甲さんが下記２(2)②で述べる事実関係の下で修繕積立金の支払いをしている場合は、その支払期日の属する年分の必要経費に算入することができます。

2．解説

（1）不動産所得の計算上控除する必要経費

①必要経費の範囲

所得税の不動産所得の金額の計算上、不動産賃貸の用に供している不動産について生じた費用の額は、必要経費に算入されます。ただし、減価償却費を除き、その年12 月31 日現在で債務の確定しているものに限られます（所得税法37条1項）。

②債務の確定要件

上記①の「債務が確定しているもの」は、原則、次のイ～ハの全ての要件を満たしているかどうかに基づいて判定されます（所得税法基本通達37-2）。

イ.その年12月31日までに、費用に係る債務が成立していること。

ロ.その年12月31日までに、その債務に基づいて具体的な給付をすべき原因となる事実が発生していること。

なお、「具体的な給付をすべき原因となる事実が発生していること」とは、役務提供や給付などの原因が現に生じていることをいいます。例えば、個人が支払った修繕積立金であれば、マンション管理規約上において、大規模修繕に充てるため毎月支払うべきものとされていますが、支払いの段階では現実にその修繕が行われていない以上、この要件は満たさないので、必要経費に算入できないことになります。

ハ.その年12月31日までに、その金額を合理的に算出することができるものであること。

（2）マンション管理組合に支払い修繕積立金の取扱い

①原則的な取扱い

マンションの修繕積立金とは、その共用部分につき、将来行うことが見込まれる大規模修繕等の費用の額に充てるため、その区分所有者から月々の管理費と併せて支払われ、管理組合において長期間にわたり計画的に積み立てられているものです。

マンションの区分所有者が修繕積立金として管理組合に支払った金額は、実際に修繕等が行われていない限り、前述(1)②ロの具体的な給付をすべき原因となる事実（現実に修繕等が行われていること）が発生していないことから、管理組合への支払期日の属する年分の必要経費には算入することができないことになります。管理組合への支払後、実際に修繕等が行われたときに、その費用の額に充てられた部分（規約に別段の定めがない場合、その共有部分に応じて算出）の金額について、その修繕等が完了した日の属する年分の必要経費に算入されます。

②支払年分の必要経費に算入できる場合

しかし、修繕積立金はマンションの区分所有者となった時点で管理組合へ義務的に納付しなければならないものであり、管理規約において納入した修繕積立金は、管理組合が解散しない限り、区分所有者へ返還しないこととしているのが一般的です（マンション標準管理規約（単棟型）（国土交通省）60条6項）。このため、通常は返還されない修繕積立金を支払ったにもかかわらず支払った年分の必要経費に算入できず、実際に修繕を行った年分まで必要経費への算入を待たないといけないというのは、実情に合わないともいえます。

そこで国税庁では、「質疑応答事例」において特例的な取扱いを示し、修繕積立金の支払がマンション標準管理規約に沿った適正な管理規約に従い、次の事実関係の下で行われている場合には、上記(2)①にかかわらず、その修繕積立金について、その支払期日の属する年分の必要経費に算入しても差し支えない、としています。

イ.区分所有者となった者は、管理組合に対して修繕積立金の支払義務を負うことになること。

ロ.管理組合は、支払を受けた修繕積立金について、区分所有者への返還義務を有しないこと。

ハ.修繕積立金は、将来の修繕等のためにのみ使用され、他へ流用されるものでないこと。

ニ.修繕積立金の額は、長期修繕計画に基づき各区分所有者の共有持分に応じて、合理的な方法により算出されていること。

税理士法人タクトコンサルティング 「TACTニュース」（2024/2/13）より転載

［解説ニュース］

親の駐車場を使用貸借で借りた子の賃料収益に贈与税の賦課決定

〈解説〉

税理士法人タクトコンサルティング（遠藤 純一）

［関連解説］

■親の駐車場を使用貸借で子が借りた場合の駐車場収入の帰属

■貸家建付地の相続税評価では、次の相続までの状況変化に注意

１．はじめに

土地を持つ資産家の親が始めた貸駐車場の土地を子へ無償で使用貸借して、貸駐車場の収益を子に移転し、家族全体で「所得分散」し節税しようと実行した事案がありました。

同事案は、大阪高裁で駐車場から上がる所得について結局、その帰属は親だと判断し申告を漏らした親への追徴を認める判決が確定しています。（令和4年7月20日、タクトニュース№899参照）。そこで、親の帰属となった駐車場の収益は、子への贈与となるのかどうかが、専門家の間で注目されることになりました。
こうしたなか、上記事案に関連する贈与税の賦課決定をめぐる裁決があったことがわかりました（令和 5年6月13日）

２．事案の概要

この事案は親から長男が3筆合計1,800㎡ほどの土地を平成26年2月、使用貸借契約を締結、親の行っていた貸駐車場事業を承継し、そのまま駐車場として第三者に賃貸したケースです。

背景には、専門家によるアドバイスで親から子への所得分散により節税する意図があったとされます。しかし土地を使用貸借し、その土地の又貸しで得た収益は、実務上土地の所有者に帰属するとされています。

そこで、この資産家は土地の償却資産となるアスファルトを敷き、その所有権を子に贈与するとともに土地を使用貸借することを考えました。
貸家を子に贈与するとともに、その敷地を使用貸借したケースでは、貸家の家賃は、子に帰属することになる扱いだからです。

３．税務署の対応

税務署は、土地に敷かれたアスファルトは土地と異なる独立した所有権が成立する余地はないとして、アスファルトの贈与を受けた子供がした贈与税の申告を税額0円で減額更正しました。

そのうえで税務署は長男に対し、駐車場収益は親（被相続人）に帰属していると認められるため、駐車場に係る賃貸料収入が長男の振込口座に振り込まれたことによって、長男の財産が増加していることは、相続税法第9条にいう対価を支払わないで利益を受けた場合に該当するとして、長男に対し贈与税や無申告加算税等の更正または決定（以下、賦課決定等）をしました。

これに長男が国税不服審判所（以下、審判所という。）に贈与税の賦課決定等の取消を求めて審査請求したのです。

４．審判所の判断

争点は、直接的には長男が駐車場に係る賃貸料収入を受領したことによる財産の増加は、相続税法第9条に規定する「利益を受けた」場合に該当するか否かです。この判断をするには駐車場収益が、長男（請求人）に帰属するか否かも問題になってきます。そこで審判所は、まず実質所得者課税の原則（所得税法12条）で駐車場収入の帰属がだれかを固め、それが長男ではないとした場合には、親から贈与されたものとみなして贈与税の課税が適法かどうかと2段階の判断が求められることになりました。

審判所は、実質所得者課税の原則について「担税力に応じた公平な税負担を実現するため、収益の法形式上の帰属者（名義人）と法律的実質的帰属者が相違する場合には、後者を収益の帰属者とするというものと解される」と上記の大阪高裁の考え方を踏襲しました。

すなわち駐車場収益について、長男は「単なる名義人」であって、その収益を享受せず、被相続人がその収益を享受する場合に当たるか否かを検討したのです。
具体的には審判所は、最終的に「使用貸借契約等の取引は、被相続人が本件各土地の所有権の帰属を変えないまま、何らの対価も得ることなく、そこから生じる法定果実の帰属を子である請求人に移転させたものと評価できる」とし、「使用貸借等の取引は、被相続人の相続に係る相続税対策を主たる目的として、被相続人の存命中は、各土地の所有権は飽くまでも被相続人が保有することを前提に、各土地による被相続人の所得を子である請求人に形式上分散する目的で、請求人に対して本件使用貸借契約に基づく法定果実収取権を付与したものにすぎないものと認められる。（中略）各駐車場収益を支配していたのは被相続人というべきであるから、当該収益について、請求人は単なる名義人であって、その収益を享受せず、本件被相続人がその収益を享受する場合に当たる」と判断しました。

この判断に基づき審判所は、「被相続人に帰属する各駐車場に係る賃貸料収入を長男が受領し、長男の財産が増加していることは、相続税法第9条に規定する「対価を支払わないで、又は著しく低い価額の対価で利益を受けた」場合に該当するというべきである」として、税務署の贈与税の賦課決定等を支持しました。これで、駐車場土地の使用貸借による所得分散・節税策は親の申告漏れの追徴と、子への贈与税の賦課決定でひとまず区切りがつくことになったのです。

税理士法人タクトコンサルティング 「TACTニュース」（2024/1/29）より転載

［解説ニュース］

配偶者から贈与を受けた自宅を譲渡した場合の贈与税の配偶者控除の適用

〈解説〉

税理士法人タクトコンサルティング（山崎 信義／税理士）

［関連解説］

■相続時精算課税に係る相続税の納付義務の承継があった場合の相続税額の計算

■【Q＆A】相続不動産に信託契約を締結し、信託受益権として譲渡した場合の取得費加算の特例

【回答】

１.結論

自宅の贈与を受けた時点までに、その自宅の譲渡が予め計画されておらず、贈与から譲渡までの間の後発的な状況の変化から、受贈者のAさんがやむを得ず自宅を譲渡することになったときは、適用を受けることができます。

2．解説

(1)制度の概要

贈与税の配偶者控除は、婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、専ら居住の用に供する家屋やその敷地等（以下、「居住用不動産」）又は居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合において、一定の要件を満たすときは、暦年課税の贈与税の計算上、基礎控除額110万円のほかに最高2,000万円まで課税価格から控除できる税制です。この適用を受けるためには、次の要件を満たすことが必要です。

①婚姻の届出をした日から贈与を受けた日までの期間（以下「婚姻期間」）が20年以上の夫婦間で贈与が行われたこと

②個人が配偶者から贈与された財産が、贈与を受けた個人が住むための国内の居住用不動産、又は居住用不動産を取得するための金銭であること

③贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した国内の居住用不動産又は贈与を受けた金銭で取得した国内の居住用不動産に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること（以下、この要件を「居住継続見込み要件」という。）

④同じ配偶者からの贈与について、過去に贈与税の配偶者控除の適用を受けたことがないこと

⑤贈与税申告書に必要書類を添えて提出すること。

(2)「居住継続見込み要件」による受贈後の居住用不動産の譲渡の制限

贈与税の配偶者控除の適用を受けるための要件に「居住継続見込み要件」があることから、婚姻期間が20年以上の夫婦間で居住用不動産の贈与があった場合でも、贈与による取得後にその居住用不動産を他へ譲渡することを予定していたときは、「引き続き居住の用に供する見込み」に該当しないため、贈与税の配偶者控除の適用が認められません。

(3)「居住継続見込み要件」の判定時期

(2)の居住継続見込み要件の判定時期については、贈与税の配偶者控除を規定する相続税法やその関係法令・通達では、明確に定められていません。しかし、贈与税の配偶者控除の文理や、贈与税が贈与の時点で納税義務が成立することや、前記１(1)①の婚姻期間が20年以上である配偶者に該当するか否かの判定が、財産の贈与の時の現況により判断することから、配偶者が居住用不動産又は居住用不動産の取得資金の贈与を受けた時点において、居住継続見込み要件が満たされているか否かを判定することになると考えられます。

なお、この判定時期の考え方については、配偶者から居住用不動産又は居住用不動産の取得資金を贈与により取得後、短期間で譲渡した場合の贈与税の配偶者控除の適用の可否について国税不服審判所で争われた事例があり、その裁決（大裁（諸）平24第68号平成25年5月8日）においても、居住用不動産の贈与を受けた時点において、その不動産を「引き続き居住の用に供する見込み」であったか否かの判定をすることが相当とされています。

(4)あてはめ

Aさんが贈与を受けた時点でその住宅に継続して居住するつもりであったことや、贈与を受けた後、夫の病気の治療・介護の都合という後発的な状況の変化からやむを得ずその住宅を譲渡するに至ったと考えられることから、Aさんの贈与税の配偶者控除の適用は認められるべきものと考えられます。

なお、Aさんが贈与を受けた時点でその住宅に継続して居住するつもりはなく、贈与を受けた後に短期間でその住宅を譲渡することが贈与時点までに予め計画されていたものであるときは、居住継続見込み要件は満たさないことになり、適用を受けることができません。

税理士法人タクトコンサルティング 「TACTニュース」（2024/1/15）より転載

［解説ニュース］

マンションの相続税評価が時価の6割水準めどに引上げへ

〈解説〉

税理士法人タクトコンサルティング（遠藤 純一）

［関連解説］

■親の土地を無権代理で売買、引渡し前に相続開始で税金紛争

■小規模宅地等特例：相続人の継続事業への関与度合いが問われた事例

１．はじめに

国税庁は令和5年10月6日、マンションの財産評価を見直した個別通達「居住用の区分所有財産の評価について」（法令解釈通達）を公表しました。適用は令和6年1月1日以後の相続等による取得分からです。

２． これまでのマンションの相続税評価

マンションの相続税評価は従来、「財産評価基本通達（以下、評価通達という。）」に基づき、原則として自用の場合、以下のとおりです。

(1)敷地の評価…宅地や宅地の上の存する借地権等の権利の評価額を共有持分で按分して求める

(2)家屋の評価…1棟の建物全体の固定資産税評価額を専有面積の割合によって按分して各戸の評価額を算定

３．改正後のマンション評価の対象

対象となるマンションとは、一棟の区分所有建物に存する居住の用に供する専有部分一室に係る区分所有権と敷地利用権です。一棟の区分所有建物であっても、階数が2階以下、または部屋数が3以下で、その全部を区分所有者やその親族の居住の用にしているものは除外されます。

また、一棟の区分所有建物ではない「事業用のテナント物件」や「一棟所有の賃貸マンションなど」は対象外です。

４．改正後のマンション評価方法

新たなマンション評価の方法は、[1]評価乖離率を求め、[2]評価乖離率に基づく評価水準の区分により、[3]のように補正する方法です。

[1]評価乖離率の求め方

評価乖離率＝①×△0.033＋②×0.239＋③×0.018＋④×△1.195＋3.220

①評価対象マンションの築年数のことで、その一棟のマンションの建築の時から課税時期までの期間を指します。当該期間に1年未満の端数があるときは、その端数は1年。

②総階数指数＝総階数÷33で求めます。小数点以下第4位を切り捨て、1を超える場合は1とする。なお、階数に地下は含みません。

③評価対象のマンションの一室の所在階のこと。2階にまたがるマンションの場合（メゾネットタイプの場合）には低い階数を所在階とします。評価対象の一室が地下の場合は、0階とします。

④「敷地持分狭小度」として、評価対象の一室の「敷地利用権の面積÷専有面積」で算出された値。小数点以下第4位を切り上げます。

[2]評価水準

評価水準は1÷評価乖離率で求めます。

[3]一室の区分所有権等に係る敷地利用権・区分所有権の価額

新たな自用地・自用家屋としての評価額＝「自用地・自用家屋としての価額」×区分所有補正率

(1)評価水準が1を超える場合：区分所有補正率＝評価乖離率（→評価額は引下げ）

(2)評価水準が0.6以上1以下の場合：補正なし

(3)評価水準が0.6未満の場合：区分所有補正率＝評価乖離率×0.6（→時価の6割水準に引上げ）

(注)1 区分所有者が次のいずれも単独で所有している場合には、「補正率」は1を下限とします。

イ 一棟の区分所有建物に存する全ての専有部分

ロ 一棟の区分所有建物の敷地

ただし、貸家建付地や貸家などその他現行の評価通達で配慮すべき一定のファクターがある場合には原則として現行の評価通達を上記の自用地または自用家屋としての評価額に適用します。

また評価乖離率が0かマイナスの場合は評価しません。
改正後の評価額の傾向としては、築浅、一室の所在階が高階数、敷地に目いっぱいに建っており総戸数が多い…といったマンションほど、評価額が高く補正されそうです。

５．新評価と財産評価基本通達6項との関係

新評価のマンションでも、財産評価基本通達通りの評価では不適当となるような場合には、同通達の例外規定「総則6項」が適用され、不動産鑑定など別の評価方法で再評価されます。

国税庁が公表した情報によると、「本通達及び評価通達の定める評価方法によって評価することが著しく不適当と認められる場合には、評価通達6項が適用されることから、（中略）本通達を適用した価額よりも高い価額により評価することもある」とされていることから明らかです。

無論、新評価の対象でない不動産もこれまで通り上記6項の対象となるのは言うまでもありません。

税理士法人タクトコンサルティング 「TACTニュース」（2023/12/25）より転載

［解説ニュース］

【Q&A】複数の土地を交換した場合の固定資産の交換に係る所得税の特例の適用

〈解説〉

税理士法人タクトコンサルティング（山崎 信義／税理士）

［関連解説］

■交換差金等の支払いを受けた場合の所得税の固定資産の交換特例の取扱い

■譲渡所得の金額の計算上、総収入金額を契約効力発生日基準により確定させる場合の留意点

【回答】

１．結論

交換特例の適用を受けることができると考えます。

２．解説

(1)特例の概要

個人が固定資産の交換をした場合、交換も譲渡の一種であり、交換により譲渡する資産の含み益には原則、譲渡所得の金額として所得税が課税されます。

ただし、従前から所有している不動産等の固定資産を同種の固定資産と交換し、交換取得資産を交換譲渡資産と同様の用途に供しているような場合には、実質的には同一の資産を継続して保有し、譲渡がなかったものとみなして、譲渡益に対する課税を繰り延べ、その時点では課税を行わないこととしています。

具体的には、個人が①1年以上有していた固定資産を、②他の者が1年以上有していた同種の固定資産と交換し、③その交換により取得した固定資産（「交換取得資産」）をその交換により譲渡した固定資産（「交換譲渡資産」）の譲渡の直前の用途と同一の用途に供する場合において、④特例の適用を受ける旨等の一定事項を記載した確定申告書を提出したときは、交換譲渡資産の譲渡がなかったものとされます。これが「交換特例」です(所得税法58条1項)。

（2）交換取得資産と交換譲渡資産の時価の差額の要件

交換特例の適用を受けるためには、上記（1）①～④の他、⑤交換取得資産の時価と交換譲渡資産の時価の差額が、これらの時価のうちいずれか高い方の価額の20%以内であることが必要です（所得税法58条2項。以下この要件を「交換差額要件」という）。

（3）複数の土地を交換する場合の交換差額要件の判定

譲渡所得の金額は、その年中の譲渡所得に係る総収入金額から譲渡資産の取得費と譲渡費用等を控除して計算します（所得税法33条3項）。その譲渡所得の総収入金額について、金銭以外の物又は権利その他経済的な利益をもって収入される場合は、金銭以外の物又は権利その他経済的な利益の価額とされます（同36条1項）。

土地の交換による収入金額は、交換により取得した土地の価額となり、一の交換契約により取得した土地が複数である場合には、それらの土地の価額の合計額となります。複数の土地を一の交換契約で交換した場合、交換特例を適用しなければ交換取得資産の価額の合計額を収入金額として譲渡所得の課税関係が生じますが、交換特例は交換差額が一定の範囲内の場合に譲渡所得課税の繰延べを行うものですから、交換差額要件の判定は、一の交換契約により譲渡所得の課税関係が生じるとした場合の収入金額により判定すべきと考えられます。

ご質問の交換については、本件各土地の共有状態を解消し、本件各土地をそれぞれが単独所有とするために、一の交換契約により本件各譲渡土地と本件各取得土地とを交換するものであることから、その交換に係る交換差額要件の判定は、本件各取得土地の価額の合計額と本件各譲渡土地の価額の合計額との差額に基づき判定すべきと考えられます。以上により、Aさんは交換特例の適用を受けることができると考えます。（参考：東京国税局文書回答事例「複数の固定資産を交換した場合の所得税法第58条に規定する交換の特例の適用について」）

税理士法人タクトコンサルティング 「TACTニュース」（2023/11/27）より転載

［解説ニュース］

令和6年1月から適用要件が緩和される空き家特例3,000万円控除の特約とは？

〈解説〉

税理士法人タクトコンサルティング（遠藤 純一）

［関連解説］

■勝手に（？）出された相続時精算課税の申告書が無効かどうかでトラブル

■マイホーム買換特例の適用状況などについて

１．はじめに

「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」（以下、「空き家特例」といいます。）は、親が住んでいて、相続で空き家になった住宅を相続人が売却した場合、一定要件を満たしたときに譲渡所得から最大3,000万円（令和6年1月1日以後、相続人が3人以上の場合には、2,000万円）の控除が認められる譲渡所得課税の特例です。主な要件は次の表のとおりです。

これまで適用されてきた譲渡のパターンは次のとおりです。

1号譲渡＝家屋を取得し新耐震基準に適合させ敷地とともに譲渡する場合
2号譲渡＝家屋を除却し、敷地のみを譲渡する場合

これに令和6年1月1日からは空き家を現状有姿で譲渡した後、翌年２月15日までの間に次に掲げるパターン（３号譲渡）に該当したときにも適用が可能になります。

・譲渡後、買主側で行った家屋が改修等により耐震基準に適合することとなった場合

・譲渡後、買主側で家屋全部の取壊し・除却、滅失をした場合

これは相続人としては、売れるかどうかわからないのに空き家の取り壊し等をすると、場合によっては固定資産税等が高くなってしまうなど、リスクを感じる人が多いことから3号譲渡の導入が決まったものです。

ただし譲渡後、買主の方で取り壊し等をしてもらうことが要件となるので、契約では、耐震改修または取り壊し等を買主が行うことの特約を盛り込む必要があることや、特約が守られなかった場合の取り決め等をする必要があると、国土交通省は財務省主税局との間で議論していました。そして先ごろ、国土交通省は、3号譲渡のための売買契約の特約条項の例を公表したのです。

２．特約条項とは

売買契約上の特約は、買主側で①家屋を改修して耐震基準に適合させる場合、②家屋自体を取り壊す場合の2タイプです。同省では契約の当事者間で合意した内容に応じ、文例を適宜修正のうえ利用することを推奨しています。ここでは取壊しのタイプを示します。

３．確認書の手続き

空き家特例の適用に当たっては、市区町村長が、国土交通省の「通知」（国住政第101号、国住備第506号）に従い、要件具備の確認を行い、確認書を納税者等に交付することになっています。納税者はこの確認書を確定申告書に添付する仕組みです。令和6年1月1日からの空き家特例の3号譲渡の施行に伴い、国土交通省は上記通知に3号譲渡に関する事項を追加・公表しました。それによると、市区町村長から3号譲渡の確認書の交付を受ける場合には基本的に、上記の特約付き売買契約書の写しも提出することになりました。

税理士法人タクトコンサルティング 「TACTニュース」（2023/11/13）より転載

［解説ニュース］

相続時精算課税に係る相続税の納付義務の承継があった場合の相続税額の計算

〈解説〉

税理士法人タクトコンサルティング（山崎 信義／税理士）

［関連解説］

■【Q&A】遺留分侵害額の請求に基づき、金銭に代えて金銭以外の資産の移転があった場合の課税関係

■【Q&A】事業承継税制：相続税の特例措置における「中小企業者要件」の判定

【回答】

１.結論

Aの相続税額は1087万円、Bの相続税が753万円となります。

２．解説

（1）特定贈与者に係る相続税の計算

相続時精算課税の適用を受けた受贈者（相続時精算課税適用者）に係る相続税額は、その贈与をした者（特定贈与者）が死亡した時に、それまでに特定贈与者から贈与を受けた相続時精算課税の適用を受ける贈与財産の価額と相続又は遺贈により取得した財産の価額とを合計した金額を基に計算した相続税額から、既に納めた相続時精算課税に係る贈与税相当額を控除して算出します。（相続税法21条の15、21条の16）。この場合に相続財産と合算する贈与財産の価額は、贈与時の相続税評価額となります（同法21条の15第1項、21条の16第3項）。

（2）特定贈与者の死亡前に相続時精算課税適用者が死亡した場合の特定贈与者に係る相続税計算

特定贈与者の死亡以前に、その特定贈与者に係る受贈者（相続時精算課税適用者）が死亡した場合は、その相続時精算課税適用者（以下「死亡相続時精算課税適用者」）の相続人（以下「承継相続人等」）は、死亡相続時精算課税適用者が有していた相続時精算課税の適用を受けたことによる納税に係る権利又は義務を承継します（相続税法21条の17第1項）。

（3）承継相続人等の相続税額の計算

（2）において、承継相続人等（A・B）が特定贈与者（Y）から相続等により財産を取得している場合、承継相続人等は［1］特定贈与者から相続・遺贈により取得した財産に係る相続税額と、［2］相続時精算課税の贈与財産の価額を基に計算した死亡相続時精算課税適用者（甲）に係る相続税額の合計額を納付します。

（4）AとBの相続税額の計算

（2）と(3)の取扱いを踏まえて、AとBの納付すべき相続税額は次の通りに計算します。

①課税価格の計算

イ.Aの課税価格の計算　6,300万円（相続により取得した財産の価額）－300万円（債務・葬式費用の額）＝6,000万円

ロ.Bの課税価格の計算　4,200万円（相続より取得した財産の価額）－200万円（債務・葬式費用の額）＝4,000万円

ハ.相続時精算課税適用者甲の課税価格の計算　1億円（相続時精算課税に係る贈与財産の価額）

ニ.課税価格の合計額＝イ＋ロ＋ハ＝2億円

②基礎控除（相続人2人）4,200万円

③相続税の総額　　（2億円－4,200万円）×1/2×30％－700万円＝1,670万円。1,670万円×2＝3,340万円

④按分割合

イ.A：6,000万円/2億円＝0.3

ロ.B：4,000万円/2億円＝0.2

ハ.死亡相続時精算課税適用者甲：1億円/2億円＝0.5

⑤算出相続税額

イ.Aの税額：3,340万円×0.3＝1,002万円

ロ.Bの税額：3,340万円×0.2＝ 668万円

ハ.死亡相続時精算課税適用者甲の税額：3,340万円×0.5＝1,670万円

⑥死亡相続時精算課税適用者甲からAとBが承継する納付すべき相続税額　1,670万円－1,500万円（相続時精算課税分の贈与税額控除額）＝170万円
Aが承継する相続税額：170万円×1/2（法定相続分）＝85万円（Bも同じ）

⑦納付すべき相続税額

A：⑤イ＋⑥＝1,087万円

B：⑤ロ＋⑥＝ 753万円

税理士法人タクトコンサルティング 「TACTニュース」（2023/10/30）より転載

［解説ニュース］

入居者募集広告を出していても空室とされ小規模宅地等特例が否認された事例

〈解説〉

税理士法人タクトコンサルティング（遠藤 純一）

［関連解説］

■不動産購入5か月後、子どもへの贈与で税金トラブル

■土地の地目等は、相続時の利用状況をもとに判断すべきとした裁決

１．はじめに

相続税の「小規模宅地等の特例」は、合法的な節税ができる制度として、よく知られた相続税の特例です。賃貸不動産等で節税する場合には、被相続人等の貸付事業用宅地等を相続して事業を継ぐなど所定の要件を満たした場合、それらの宅地のうち最大200㎡までについて50％の評価減ができます。

この特例に関し、最近、インターネット上に複数の入居者募集広告があったにもかかわらず、税務署から賃貸共同住宅の空室部分に見合う宅地について、上記特例の適用が除外され更正処分を受けた事例が出てきました。（国税不服審判所、令和 5年4月12日）。今回は、この事例を紹介します。

２．事案の概要及び相続人の主張

裁決書によると、Aさんは、被相続人から延床面積180㎡ほどの8室2階建ての賃貸共同住宅を敷地とともに相続しました。相続開始時点で入居者がいたのは3室で、残り5室（3室の空室期間は4年6か月以上、残り2室の空室期間は2か月から5か月）には入居者がいませんでした。Aさんは、被相続人からこの貸付事業を引き継ぎました。相続税の申告では、賃貸共同住宅の敷地全体を小規模宅地等の特例の「貸付事業用宅地等」に該当するとして申告した模様です。

これに対し、管轄税務署が上記特例適用を否認したことから、Aさんは国税不服審判所（以下、審判所という。）の判断を仰ぐことにしたものです。
Aさんは、おおよそ次のように考えました。
「相続の開始の時以降、請求人（Aさん）は各空室部分については、新たな入居者の募集を行っていないが、複数のインターネットサイトでは相続の開始の時以降も募集広告が出ているので、請求人が被相続人の貸付事業を引き継ぎ、申告期限まで引き続き当該貸付事業の用に供していた」

３．審判所の考え方

審判所は、この特例の取扱いである措置法通達69の4-24の2では、貸付事業の用に供されていた宅地等には、貸付事業に係る建物のうちに相続開始の時において一時的に賃貸されていなかったと認められる部分がある場合における当該部分に係る宅地等の部分が含まれるとされていることを指摘。

この「一時的に賃貸されていなかったと認められる場合」について審判所は「賃貸借契約が相続開始の時
に終了していたものの引き続き賃貸される具体的な見込みが客観的に存在し、現に賃貸借契約終了から近接した時期に新たな賃貸借契約が締結されたなど、相続開始の時の前後の賃貸状況等に照らし、実質的にみて相統開始の時に賃貸されていたのと同視し得るものでなければならない」として、問題の空室の敷地部分が一時的に賃貸されていなかったと認められるかどうか、次の事実関係等をもとに、以下の4のように検討しました。

①被相続人と不動産業者との契約＝平成20年5月21日、共同住宅に関して一般媒介契約を締結した。
なお、共同住宅に関して、（中略）不動産業者は本件共同住宅に係る集金業務及び管理業務を行っていない。

②平成20年5月頃から申告書の提出期限に至るまで、複数の不動産業情報サイトに、問合せ先を同不動産業者として入居者の募集をする旨の広告が掲載されていた。なお、同不動産業者では、オーナーから広告の掲載を取りやめたい旨の申出がない限りその掲載を継続しており、また、広告の掲載のみでは手数料を取らず、新たに入居者があるときに仲介手数料を取っている。

③一般媒介契約を締結してから、申告期限に至るまでの間、同不動産業者は共同住宅に関して入居者を仲介した実績はなく、平成27年以降の共同住宅の空室の状況を把握していない。

４.一時的に賃貸されていなかったかどうか

審判所は、空室のうち3室は「相続の開始の時において少なくとも4年6か月以上の長期にわたって空室の状態が続いていた」こと。もう2室についても「空室であった期間は長期にわたるものではない」が「一時的に賃貸されていなかったものとは認められない」と認定しました。
その理由は次のとおりです。

●不動産業者の仲介実績・空室把握は②③のとおり。

●不動産業者ではオーナーから広告の掲載を取りやめたい旨の申出がない限りその掲載を継続する扱いだったため、平成27年以降においては、被相続人が一般媒介契約及び広告を放置していたにすぎず、積極的に共同住宅の新たな入居者を募集していたとはいえない。

●空室期間が短い2室についても賃貸される具体的な見込みがあったとはいえず、空室のままの状態にされていたというほかない。

税理士法人タクトコンサルティング 「TACTニュース」（2023/10/16）より転載