建物の取壊費用等が土地の取得費になるかどうかで争った事例
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［解説ニュース］
建物の取壊費等が土地の取得費になるかどうかで争った事例
〈解説〉
税理士法人タクトコンサルティング（遠藤 純一）
［関連解説］
■貸家建築のため既存建物を取壊した場合の取壊し損失等に係る所得税の取扱い
■譲渡所得の計算上、概算取得費を適用すべき場合、取得費を推定できる場合
１、不動産所得の必要経費それとも…
貸付の事業用などとして土地とともに買っていた建物を後で取壊した場合、建物の価額と取壊費用は、不動産所得の計算上、必要経費になる場合があります。それは、居住者の「事業の用に供される固定資産その他これに準ずる資産で政令で定めるものについて、取りこわし、除却、滅失その他の事由により生じた損失の金額はその者のその損失の生じた日の属する年分の（中略）必要経費に算入する」（所法51）との規定によるものです。
一方、建物の取得費と取壊費用が、土地の取得費になる場合もあります。それは、土地と建物等と共に取得した場合で、「その取得後おおむね１年以内に当該建物等の取壊しに着手するなど、その取得が当初からその建物等を取壊して土地を利用する目的であることが明らかであると認められるとき」です（所基通38－1）。
節税の観点からすると、土地の取得費になってしまうのは不利です。その点につき、税務署と争った裁判例が下記の通りです（山形地裁令和3年3月9日判決）。
２、事案の概要
事案の概要、経過は次の通りです。
（1）土地所有者Aさんは、平成27年4月頃、事業者B社から、Aさんの保有土地とともに「倉庫・店舗などの建っている隣地Cも一緒に借り受けたいと話を持ち掛けられました。
（2）ただ、隣地Cは他人の土地です。そこでこの際、B社はAさんに、隣地Ⅽも買うことを勧めました。B社は、隣地Cの倉庫などにつき自前で取壊す方針であったということです。
（3）Aさんは、同年7月、隣地Cを持つDさんを相手に買取交渉に入り、相場より高い9,000万円で話をまとめました。
（4）ところが隣地C土地の売買契約の決済日である8月5日以前に、B社が土地を借り受ける話が壊れてしまいました。
（5）Aさんは、仕方なく賃借人の募集を開始しました。ただし、倉庫・店舗の建物は、20年近くテナント入居がなく、屋根や壁の修繕が必要だったため、募集広告には「大幅な修繕が必要」と記載していました。
（6）同年11月にＥ社から借受の申し込みがあり、Ｅ社の要望で建物を取り壊すことにしました。
（7）Aさんは、平成27年・28年分の不動産所得の計算上、隣地Cの上にあった建物の取得費と取壊費用を必要経費として申告しました。
（8）これに対し税務署が上記の必要経費を否認しました。
３、裁判所の判断
裁判は、上記以外の争点もありますが、ここでは、建物の取得費・取壊費用が土地の取得費になるかどうかに絞って述べます。
裁判所は、まず、概ね１年以内に取壊した場合の取扱を示した通達（所基通38－1）に関し、「当初から建物を取り壊し、土地を利用する目的であることが明らかか否かについては、土地の取得目的、取得金額、土地の更地としての相場価格、建物の建築年数、現況、老朽度や利用価値、建物の取壊時期や取壊目的等の諸事情を総合し、客観的に判断するのが相当である。
また、本件通達は、土地及び建物の所有権を取得した場合と規定しているから、所有権を取得した日を基準として判断するのが相当である」と判断基準を示しました。
その上で裁判所は、Aさんが当初の計画とは異なる計画で結局建物を取り壊すことになった場合でも「土地及び建物の取得時に土地のみの価額に着目していたと認められる場合には本件通達が適用される」と考え方を示しました。
これは、Aさんが通達（所基通38－1）について「取得の際に計画されていた取壊しが実現した場合に限られるのではないか」との主張に反論したものです。
裁判所は事実関係を整理し、最終的に「原告（A）はB社が出店して本件土地のみを利用するために、これを貸し出す目的で、又は、仮にB社が出店しない場合であっても、専ら本件土地を自己の事業に利用する目的で、本件土地を取得しているといえ、また、本件建物は、その建築年数や現状、老朽度からしてそのまま利用できる物件ではなく、利用価値が極めて乏しいものであり、さらに、原告（A）は、本件建物の所有権を取得した後４か月しか経過していない時点で，本件建物を自己資金で取り壊しているのであって、（中略）原告は、専ら本件土地の価値に着目し、本件土地建物を取得したと認められる」として、税務署の処分を支持しています。
税理士法人タクトコンサルティング 「TACTニュース」（2022/03/01）より転載
